Инвестирование в недвижимость – Полное руководство 2022

Последнее обновление —
Николай Заваров - Автор
Николай Заваров
Автор
Андрей Бондаренко - Редактор
Андрей Бондаренко
Редактор
Инвестирование в недвижимость – Полное руководство 2022

При мыслях об инвестировании в недвижимость, скорее всего, первым, что приходит на ум, будет ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость на выбор есть много других вариантов, и не все они имеют физический характер.

Основные моменты

  • Один из самых лучших способов заработать деньги на недвижимости – сдавать эту недвижимость в аренду.
  • Коллективные инвестиции в недвижимость (краудфандинг) – самый простой и доступный способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Инвесторы владеют объектом недвижимости на правах общей долевой собственности (паями). В России популярной краудфандинговой платформой является Активо.
  • Инвестиции в недвижимость могут быть прибыльными, но важно понимать связанные с ними риски.
  • В число плюсов инвестирования в недвижимость входят пассивный доход, стабильный денежный поток, налоговые преимущества, диверсификация и кредитное плечо.

Хотя недвижимость за последние 50 лет стала популярным инвестиционным инструментом, владеть и управлять ей гораздо сложнее, чем инвестировать в акции и облигации. Ниже показаны некоторые из лучших вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестирования.

Способы инвестирования в недвижимость

Способы инвестирования в недвижимостьПреимуществаНедостатки
Сдача недвижимости в аренду
  • Обеспечивает регулярный доход, а недвижимость может дорожать
  • Максимальное увеличение капитала за счет использования кредитного плеча
  • Многие сопутствующие расходы подлежат вычету из налогообложения
  • Управление арендаторами может быть утомительным
  • Потенциальная порча имущества арендаторами
  • Снижение дохода из-за потенциального простоя
Флиппинг
  • Привлечение капитала на более короткий период времени
  • Может обеспечить быструю доходность
  • Требуется более глубокое знание рынка
  • Неожиданный спад популярности рынка
REIG и RELP
  • Более практичный способ владения арендной недвижимостью
  • Обеспечивает доход и рост стоимости
  • Риск простоя площадей
  • Высокие комиссии
  • Восприимчивость к недобросовестным управляющим
REIT и REIT ETF
  • По сути, это акции, выплачивающие дивиденды
  • Основными активами, как правило, является долгосрочная аренда, приносящая денежный поток
При инвестировании нельзя использовать заемные средства (кредитное плечо)
Краудфандинг
  • Можно инвестировать в отдельные проекты или портфель проектов
  • Географическая диверсификация
  • Как правило, неликвидные проекты с периодами блокировки
  • Плата за управление

Сдача недвижимости в аренду

Эта стратегия инвестирования в недвижимость для чайников такой же старый, как и практика землевладения. Человек покупает недвижимость и сдает её в аренду другим людям. Как правило, собственник (арендодатель) несет ответственность за ипотечные выплаты и имущественные налоги, а также за содержание имущества.

В идеале арендодатель взимает с арендатора достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть все расходы. Арендодатель может попытаться брать больше, чтобы получить ежемесячную прибыль, но наиболее распространённая стратегия – набраться терпения и взимать умеренную арендную плату, достаточную для покрытия расходов до тех пор, пока ипотека не будет погашена, после чего большая часть арендной платы превращается в прибыль.

Кроме того, за время выплаты ипотеки недвижимость может также повыситься в цене, и арендодатель получит более ценный актив. Так, стоимость недвижимости в Москве последовательно растет с 2016 года.

График цен на квадратный метр в Москве

График цен на квадратный метр в Москве. Источник: irn.ru

Несмотря на то, что во время ипотечного кризиса в период с 2008 по 2010 год наблюдался спад, рынок недвижимости восстановился и в целом постоянно растет.

Инвесторы должны хорошо изучить рынок, на котором они ищут недвижимость, или нанять эксперта для оказания помощи. Для инвесторов, стремящихся получить доход от сдачи недвижимости в аренду, наиболее важными аспектами являются местоположение недвижимости и рыночные ставки арендной платы. Что касается местоположения, то многие успешно сдаваемые в аренду квартиры расположены в непосредственной близости от крупных учебных заведений.

Например, если вы покупаете недвижимость рядом с государственным университетом, скорее всего, на неё будет большой спрос со стороны студентов. Есть также много других характеристик прибыльной арендной недвижимости, и некоторые из них проявляются только через определённое время.

Конечно, у любой инвестиции, которая кажется идеальной, есть свои недостатки. Вы можете столкнуться с недобросовестным арендатором, который наносит ущерб имуществу или, что ещё хуже, вообще не найти арендатора. При этом вы останетесь с отрицательным ежемесячным денежным потоком, то есть, вам придётся работать для того, чтобы покрыть свои ипотечные платежи.

Существует также вопрос правильного подбора собственности. Вам нужно будет выбрать район с невысоким количеством вакантных площадей и найти место, которое люди захотят арендовать.

После того, как вы найдёте идеальную недвижимость в районе, который пользуется спросом у арендаторов, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы определить общую стоимость недвижимости с процентами. Также стоит изучить различные типы ипотечных кредитов, чтобы определить процентную ставку, при которой аренда будет выгодной.

Возможно, самым большим отличием сдачи в аренду недвижимости от других инвестиций является количество времени и усилий, которые вам нужно будет потратить. Если вы не хотите с этим возиться, можно нанять профессионального управляющего, но тогда оплата услуг становится дополнительной статьёй расходов, которая влияет на прибыльность ваших инвестиций.

Торговля недвижимостью или флиппинг

Флиппинг недвижимости – это наиболее дикий способ инвестирования в недвижимость. Как и внутридневные трейдеры, которые сильно отличаются от долгосрочных инвесторов, торговцы недвижимостью значительно отличаются от арендодателей, которые покупают жильё и сдают его в аренду. Торговцы недвижимостью покупают недвижимость с намерением держать её в течение короткого периода времени – зачастую не более трёх-четырёх месяцев – после чего они рассчитывают продать её с прибылью.

Этот метод также называется спекуляцией и заключается в покупке недвижимости, которая либо значительно недооценена, либо находится в очень перспективной области.

Чистые спекулянты не вкладывают деньги в недвижимость для её улучшения. Инвестиции должны иметь достаточную внутреннюю ценность, чтобы принести прибыль без изменений, иначе они не будут их рассматривать. Такие спекуляции являются краткосрочными денежными вложениями.

Если спекулянт попадает в ситуацию, когда он не может быстро скинуть недвижимость, весь бизнес может рухнуть, потому что такие инвесторы обычно не держат достаточно наличных денег, чтобы оплачивать ипотеку в течение длительного срока. Поэтому трейдер, который не может скинуть недвижимость на плохом рынке, терпит большие убытки.

Существует также второй тип спекулянтов по недвижимости. Эти инвесторы зарабатывают деньги, покупая дешёвую недвижимость и повышая её стоимость за счёт ремонта. После ремонта они продают недвижимость по более высокой цене. Сроки таких инвестиций могут различаться, в зависимости от степени улучшений. Ограничительная особенность этого способа инвестирования заключается в том, что он требует много времени и часто позволяет инвесторам приобретать за раз только один объект.

Инвестиционные группы по недвижимости (REIGs)

Инвестиционные группы по недвижимости напоминают небольшие паевые фонды, основанные на аренде жилья. Если вы хотите получать доход от аренды, но не хотите возиться со всеми хлопотами, ложащимися на плечи арендодателей, инвестиционная группа по недвижимости может быть хорошим решением.

Компания покупает или строит набор зданий, чаще всего квартир, а затем позволяет инвесторам покупать их, тем самым присоединяясь к группе.

Каждый инвестор может владеть одной или несколькими единицами жилого пространства, но компания, управляющая инвестиционной группой, осуществляет коллективный контроль над всеми единицами, заботясь о их техническом обслуживании, рекламируя свободные единицы и проводя опросы среди арендаторов. За эту работу компания берёт определённый процент от ежемесячной арендной платы.

Существует несколько версий инвестиционных групп, в стандартной версии аренда оформляется на имя инвестора, и часть арендной платы всех единиц откладывается в специальный фонд для защиты от случайных простоев площадей, благодаря чему вы получите достаточно денег, чтобы оплатить ипотеку, даже если дом стоит пустым.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая её предлагает. Теоретически, это безопасный способ инвестирования в недвижимость, но группы могут взимать такие высокие сборы, которые являются главным недостатком индустрии паевых фондов. Ещё раз повторим, что исследования являются ключом к успеху.

Партнёрства с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP)

Партнёрства с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) похожи на инвестиционные группы: это организации, созданные для покупки и удержания портфеля объектов недвижимости, а иногда и только одного объекта. Такие организации существуют только в течение ограниченного числа лет. В качестве генерального партнёра выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская фирма.

Затем привлекаются внешние инвесторы для финансирования проекта в обмен на долю собственности в качестве партнёров с ограниченной ответственностью. Они могут получать периодические дивиденды от собственности RELP, но реальная прибыль приходит, когда недвижимость продаётся – лучше всего с прибылью – после чего компания сворачивается.

Инвестиционный траст недвижимости (REIT)

Право собственности на недвижимость существует с тех пор, как наши живущие в пещерах предки начали выгонять чужаков из своего пространства, поэтому неудивительно, что дельцы с Уолл-стрит нашли способ секьюритизировать его, превратив недвижимость в публично торгуемый инструмент.

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) создается в качестве корпорации, использующей деньги инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход недвижимости. Акции REIT покупаются и продаются на крупных биржах так же, как и любые другие акции. Чтобы сохранять свой статус REIT, эта организация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов.

Таким образом, REIT освобождается от уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычные компании облагаются налогом на прибыль, съедающим доходы, которые она могла бы распределить среди своих акционеров.

Как и обычные акции, по которым выплачиваются дивиденды, REIT подходят для инвесторов с фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход, хотя они также предлагают возможность заработка на росте. REIT позволяют инвесторам инвестировать в нежилые объекты, такие как торговые центры (около четверти всех таких компаний специализируются именно на них), медицинские учреждения, ипотечный рынок и офисные здания.

По сравнению с упомянутыми выше инструментами инвестиций в недвижимость, REIT также отличаются очень высокой ликвидностью.

Наиболее крупные REIT по капитализации являются American Tower Corporation (AMT), ProLogis, Inc. (PLD), Equinix, Inc. (EQIX). Купить акции REIT можно на платформе брокера Exante или в Тинькофф Инвестиции.

Инвестиционные фонды на основе недвижимости (REIT ETF)

Инвестиционные фонды (ETF) со специализацией по недвижимости вкладывают деньги в первую очередь в REIT и компании, управляющие недвижимостью. Они дают возможность получить диверсифицированную экспозицию по недвижимости с относительно небольшим объёмом капитала.

В зависимости от стратегии и целей диверсификации инвесторам предоставляется гораздо более широкий выбор активов, чем при покупке отдельных акций REIT, к тому же вы можете снизить транзакционные издержки и комиссии.

Как и REIT, эти фонды достаточно ликвидны. Ещё одним важным преимуществом для розничных инвесторов является предоставляемая фондом аналитическая и исследовательская информация о приобретённых активах, и взгляд руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и всего класса активов.

Более спекулятивные инвесторы могут вкладывать деньги в семейство взаимных фондов со специализацией по недвижимости, тактически повышая вес определённых типов недвижимости или регионов, чтобы максимизировать доходность.

Наиболее крупными REIT ETF являются Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), Schwab US REIT ETF (SCHH), Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE). Вложить в данные ETF можно на платформе брокера Exante.

Онлайн-платформы для инвестирования в недвижимость

Платформы для инвестирования в недвижимость предназначены для тех, кто хочет вместе с другими инвестировать в крупную коммерческую или жилую недвижимость. Инвестиции осуществляются через онлайн-платформы недвижимости, которые также известны как краудфандинг недвижимости. Это по-прежнему требует вложения капитала, хотя и меньшего, чем при покупке недвижимости напрямую.

Онлайн-платформы связывают инвесторов, желающих финансировать проекты, с застройщиками недвижимости. В некоторых случаях вы можете диверсифицировать свои инвестиции, не имея больших средств.

Наиболее популярная краудфандинг платформа в России – Активо.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость имеет огромное количество плюсов. При хорошем подборе активов инвесторы могут получить предсказуемый денежный поток, отличную доходность, налоговые льготы и диверсификацию, к тому же недвижимость можно использовать для накопления капитала. Думаете об инвестировании в недвижимость? Далее мы расскажем о том, что вам нужно знать о преимуществах недвижимости, и о том, почему недвижимость считается хорошим вариантом инвестиций.

Денежный поток

Денежный поток – это чистый доход от инвестиций в недвижимость после уплаты ипотечных платежей и операционных издержек. Важнейшим преимуществом инвестирования в недвижимость является её способность генерировать денежный поток. Во многих случаях денежный поток с течением времени только усиливается, поскольку вы гасите ипотеку и увеличиваете долю собственного капитала.

Налоговые отсрочки и вычеты

Инвесторы в недвижимость могут воспользоваться многочисленными налоговыми отсрочками и вычетами, которые позволяют сэкономить деньги при подаче налоговой декларации. Как правило, вы можете вычесть затраты на обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

Интересный факт. Амортизация недвижимости возможна для стоимости здания, но не земли под ним.

И поскольку стоимость покупки и ремонта инвестиционной недвижимости может амортизироваться в течение всего срока её использования (27,5 лет для жилой недвижимости; 39 лет для коммерческой), вы получаете право на вычеты в течение нескольких десятилетий, что помогает снизить ваш налогооблагаемый доход.

Повышение стоимости недвижимости

Инвесторы в недвижимость зарабатывают деньги за счёт арендного дохода, прибыли, полученной от связанной с недвижимостью предпринимательской деятельностью, а также повышения стоимости. Цена недвижимости с течением времени обычно увеличивается, и в случае удачного инвестирования вы можете получить прибыль, когда придёт время продавать. Арендная плата тоже обычно растёт с течением времени, что может привести к увеличению денежного потока.

Накопление капитала и создание богатства

Выплачивая ипотеку на недвижимость, вы создаёте собственный капитал, который является частью вашего личного благосостояния. И по мере накопления капитала вы получаете больше возможностей купить больше недвижимости и увеличить денежный поток и своё богатство.

Диверсификация и защита

Ещё одна особенность инвестирования в недвижимость – её потенциал в плане диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов. Это означает, что при падении фондовых рынков цены на недвижимость часто растут.

На самом деле, согласно данным Роберта Шиллера из Йельского университета, одного из создателей индекса цен на жилье Case-Shiller, в 14 из 15 предыдущих медвежьих периодов на рынке начиная с 1956 года цены на жилую недвижимость росли. Конечно, есть и исключения: недвижимость рухнула вместе с акциями во время ипотечного кризиса (хотя, как утверждает Шиллер, это была аномалия, отражающая роль низкокачественных ипотечных кредитов в начале кризиса).

Это значит, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска.

Чем более прямыми являются инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: более косвенные, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, очевидно, будут отражать общую динамику фондового рынка (и некоторые аналитики считают, что корреляция между этими двумя факторами будет увеличиваться, поскольку акции REIT представлены в индексе S&P 500). Интересно, однако, что в последнее время это тоже меняется.

Корреляция между входящими в листинг REIT и общим фондовым рынком в 2015 году достигла минимума за 12 лет, согласно исследованию Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости (National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT).

Показывая, что факторы, которые могут влиять на часть рынка, не связанную с REIT, не обязательно распространяют своё влияние на рынок REIT“,

– говорится в статье на сайте ассоциации Reit.com.

Поскольку недвижимость является физическим активом, в ней гораздо меньше элемент конфликта между принципалом и агентом, а также степень, в которой интересы инвестора зависят от добросовестности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций обеспечивают некоторую защиту: к примеру, REIT обязаны выплачивать минимальный процент прибыли в виде дивидендов.

Хеджирование от инфляции

Способность недвижимости хеджировать капиталовложения от инфляции связана с положительной взаимосвязью между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость. При росте экономики спрос на недвижимость повышает арендную плату, и это, в свою очередь, приводит к росту стоимости.

Таким образом, недвижимость имеет свойство поддерживать покупательную способность капитала, передавая часть инфляционного давления на арендаторов, а также в повышение стоимости капитала.

Сила кредитного плеча

За исключением REIT, инвестирование денег в недвижимость даёт инвестору один инструмент, который недоступен инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Если вы хотите купить акции, при размещении ордера на покупку вы должны оплатить полную стоимость, если вы не торгуете по марже. И даже в этом случае процент, который вы можете занять, будет намного меньше, чем с недвижимостью, где доступен волшебный способ финансирования – ипотека.

Для большинства обычных ипотечных кредитов требуется первоначальный взнос в размере 10%. Это значит, что вы можете контролировать всё имущество и собственный капитал, заплатив только часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на право собственности на приобретаемую недвижимость, но вы контролируете её сразу после того, как подпишете бумаги.

Именно это ободряет одинаково спекулянтов по недвижимости и арендодателей. Они могут взять вторичную ипотеку на свои дома и внести платежи по двум или трём другим объектам недвижимости. Независимо от того, как они поступят дальше: сдадут их в аренду, чтобы платить ипотеку за счёт арендаторов, или ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили только небольшую часть общей стоимости.

Конкурентоспособная доходность с поправкой на риск

Доходность недвижимости варьируется в зависимости от таких факторов, как местоположение, класс актива и тип управления. Тем не менее, многие инвесторы ставят себе цель превзойти среднюю доходность индекса S&P 500, которую многие люди имеют в виду, когда говорят о рынке. Средняя годовая доходность за последние 50 лет составляет около 11%.

Риски инвестирования в недвижимость

Недвижимость может быть отличным выбором для инвестиций, но безопасно ли инвестировать в неё? Как и любые другие капиталовложения, инвестиции в недвижимость сопряжены с определёнными рисками. Далее рассмотрим возможные минусы.

Низкая ликвидность

В отличии от денежного рынка, основным недостатком рынка недвижимости является низкая ликвидность: относительная сложность конвертации актива в деньги и денежных средств в актив. В отличие от сделок с акциями или облигациями, которые завершаются за считанные секунды, сделка с недвижимостью может занять месяцы.

Даже с помощью брокера на поиск нужного контрагента может уйти несколько недель работы. REIT и паевые фонды со специализацией по недвижимости обеспечивают лучшую ликвидность и рыночное ценообразование, но они также имеют более высокую волатильность и более низкий уровень диверсификации, поскольку они гораздо сильнее коррелируют с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Рынок недвижимости непредсказуем

В преддверии кризиса 2008 года многие инвесторы ошибочно полагали, что рынок недвижимости может двигаться только в одном направлении: вверх. Общее мнение заключалось в том, что, купив недвижимость сегодня, позже вы сможете продать её за гораздо большие деньги.

Хотя стоимость недвижимости обычно растёт с течением времени, рынок недвижимости непредсказуем, поэтому ваши инвестиции могут обесцениться. Спрос и предложение, экономика, демография, процентные ставки, государственная политика и непредвиденные события (например, COVID-19) – всё это оказывает определённое влияние на тенденции в сфере недвижимости, в том числе на цены и арендную плату.

Вы можете снизить риск того, что окажетесь на неправильной стороне тренда с помощью тщательного исследования, комплексной экспертизы и постоянного мониторинга принадлежащих вам объектов.

Недвижимость не является инвестицией типа “Сделал и забыл”. Вы должны постоянно следить за своими капиталовложениями и корректировать стратегии входа и выхода по мере необходимости.

Неудачный выбор места

Местоположение инвестиционной недвижимости всегда должно быть основным соображением при её покупке. В конце концов, вы не можете переместить дом в более перспективный район – так же, как не можете переместить торговое помещение из утратившего популярность торгового центра.

Местоположение в конечном счёте определяет факторы, от которых зависит ваша способность получать прибыль: спрос на арендную недвижимость, наиболее востребованные типы недвижимости, количество арендаторов, ставки аренды и потенциал повышения стоимости. В целом, лучшим местом является то, которое принесёт вам наибольшую отдачу от инвестиций. Вы должны провести исследования, чтобы выяснить, где оно находится.

Отрицательный денежный поток

Денежный поток от инвестиций в недвижимость – это деньги, которые остаются после оплаты всех расходов, налогов и ипотечных платежей. Отрицательный денежный поток получается, когда сумма поступающих денег меньше, чем сумма уходящих, то есть, вы теряете деньги и не получаете прибыли от своих инвестиций.

Основными причинами отрицательного денежного потока являются

  • Высокая доля незанятых площадей.
  • Слишком высокая стоимость обслуживания.
  • Высокие финансовые затраты.
  • Недостаточно высокая арендная плата.
  • Использование не лучшей стратегии аренды (например, фокусировка на долгосрочных арендаторах, хотя район лучше подходит для Airbnb).

Лучший способ снизить риск отрицательного денежного потока – это провести максимально тщательную проверку перед покупкой. Потратьте время на то, чтобы точно (и реалистично) рассчитать свои ожидаемые доходы и расходы, а также сделайте всё возможное, чтобы убедиться в удачном расположении недвижимости.

Высокая доля незанятых площадей

Независимо от того, чем вы владеете – односемейным домом или офисным зданием – вам нужно заполнить помещения арендаторами, чтобы получать доход от аренды. К сожалению, при инвестировании в недвижимость всегда существует риск высокой доли незанятых площадей, а это значит, что вы можете получить отрицательный денежный поток. Высокая доля незанятых площадей особенно опасна, если вы рассчитываете на доход от аренды, чтобы платить за ипотеку, страхование, налоги на недвижимость, обслуживание и так далее.

Основной способ избежать риска высокой доли незанятых площадей – это купить инвестиционную недвижимость, пользующуюся высоким спросом и расположенную (как вы уже догадались) в хорошем месте.

Для того, чтобы снизить этот риск, нужно сделать следующее

  • Установить арендные ставки в пределах, соответствующих рыночному диапазону для данного района.
  • Рекламировать и продвигать свою недвижимость во всех местах, где ваши целевые арендаторы могут искать информацию (например, традиционные рекламные площадки или интернет).
  • Начинать поиск новых арендаторов сразу после того, как старые заявят о намерении съехать.
  • Убедиться, что ваша недвижимость является чистой, аккуратной и ухоженной.
  • Предложить стимулирующие программы и вознаграждения, чтобы арендаторы были довольны.
  • Размещать объявления о своих объектах с помощью профессионалов в области недвижимости.
  • Создать себе репутацию хорошего арендодателя, предлагающего высококачественную недвижимость (например, заслужить хорошие отзывы на сайте Airbnb).

Проблемные арендаторы

Чтобы избежать риска высокой доли незанятых площадей, вам нужно, чтобы ваши инвестиционные объекты были заполнены арендаторами. Но при этом вы можете столкнуться с ещё одним риском: проблемными арендаторами. Недобросовестный арендатор может в итоге стать большей финансовой проблемой (и головной болью), чем отсутствие арендатора вообще.

Проблемными считаются арендаторы, которые

  • Платят с опозданием или не платят вообще (что может привести к необходимости проведения длительного/дорогостоящего процесса выселения).
  • Не следят за порядком.
  • Не сообщают о технических проблемах, пока не станет слишком поздно.
  • Без разрешения селят у себя других жильцов (людей или домашних животных).
  • Игнорируют свои обязанности арендатора.

Хотя полностью устранить риск наличия проблемных арендаторов невозможно, вы можете защититься от них, проводя тщательную проверку всех кандидатов. Обязательно проведите проверку на предмет кредитоспособности и криминального прошлого каждого заявителя. Кроме того, свяжитесь с предыдущими арендодателями каждого заявителя, чтобы выяснить все неприятные моменты, такие как просроченные платежи, повреждённое имущество и, конечно же, случаи выселения.

Позаботьтесь о том, чтобы вы и ваша инвестиционная недвижимость были должным образом застрахованы от убытков.

Также рекомендуется изучить историю профессиональной деятельности потенциального арендатора. Убедитесь, что он получает стабильную зарплату, которая может покрыть арендную плату и расходы на проживание без особых проблем. Также не помешает обратить внимание на его историю работы. У претендента, который прыгает с одной работы на другую, могут возникнуть проблемы с оплатой и высока вероятность того, что он внезапно решит переехать.

Скрытые структурные проблемы

Один из верных способов потерять деньги на инвестициях – это недооценить затраты на ремонт и техническое обслуживание. Например, в случае типичного одноквартирного дома вы можете рассчитывать на сумму до 12000$ на восстановление фундамента или 16000$ на ремонт фасада. Структурный ремонт, устранение грибка или восстановление крыши может легко стоить десятки тысяч долларов, особенно в случае коммерческих зданий.

К счастью, вы можете снизить этот риск, если тщательно изучите объект недвижимости перед покупкой. Не пытайтесь сэкономить на оплате труда квалифицированного и авторитетного инспектора по недвижимости, подрядчика и специалиста по борьбе с грибком и вредителями, чтобы “заглянуть под капот” и выявить все скрытые проблемы, прежде чем они станут огромной головной болью.

Если проблема обнаружена, выясните, сколько будет стоить её исправление, и либо учтите стоимость работ в вашей сделке, либо откажитесь от сделки, если проблема помешает вам получить разумную прибыль.

Топ-8 ошибок при инвестировании в недвижимость

Если вы только начинаете инвестировать в недвижимость, не ожидайте, что станете экспертом в одночасье. Да, вы можете зарабатывать деньги, покупая и продавая недвижимость, но для этого нужны знания, решимость и мастерство. Знание нескольких классических ошибок, которые совершают другие люди, начинающие инвестировать в недвижимость, поможет вам избежать их на своём пути. Ниже перечислены восемь самых распространённых ловушек.

Покупка без составления плана

Ни в коем случае нельзя сначала покупать дом, а потом решать, что же с ним делать. Когда рынок недвижимости растёт, трудно устоять перед желанием купить, но вы должны постараться. Прежде чем взять ипотеку или вложить свои деньги, вам нужно определиться с инвестиционной стратегией.

Какой тип дома вы ищете – для одной семьи или для нескольких? Он должен стать местом для отдыха или нет? Определите свой план покупки, а затем ищите объекты, соответствующие этому плану.

Экономия на исследованиях

Прежде чем купить автомобиль или телевизор, большинство людей сравнивают разные модели, задают много вопросов и пытаются определить, стоит ли модель, которую они рассматривают, своих денег. При покупке дома экспертиза должна быть ещё более строгой.

Для всех людей, использующих стратегии инвестирования в недвижимость, будь то индивидуальный домовладелец, арендодатель, перекупщик или застройщик, существуют свои факторы, которые необходимо учитывать.

Имеет смысл не только задавать много вопросов об объекте недвижимости, но и поинтересоваться районом (окрестностью), в котором он расположен. В конце концов, что хорошего в самом замечательном доме, если прямо за углом находится студенческое общежитие, известное своими ночными вечеринками со спиртным? Если, конечно, вы не нацелены на студентов-арендаторов.

Вот список вопросов, которые потенциальные инвесторы должны задать

  • Не находится ли недвижимость рядом с коммерческим объектом или не будет вестись ли долгосрочное строительство в ближайшем будущем?
  • Не находится ли объект недвижимости в зоне затопления или в проблемной зоне, где, например, проблемы с насекомыми?
  • Есть ли у дома проблемы с фундаментом или разрешением, которые необходимо будет решить?
  • Что в доме новое и что нужно заменить?
  • Почему домовладелец продаёт недвижимость?
  • Сколько предыдущие владельцы заплатили за дом и когда?
  • Если вы переезжаете в новый город, есть ли там какие-либо проблемные районы?

Попытки делать всё самостоятельно

Многие покупатели думают, что они знают все тонкости и могут провернуть сделку с недвижимостью самостоятельно. Возможно, в прошлом вы заключили ряд успешных сделок, но при падающем рынке процесс может идти не так гладко – и не будет никого, к кому вы можете обратиться, если сделка окажется невыгодной.

Инвесторы в недвижимость должны использовать все возможные ресурсы и поддерживать отношения с экспертами, которые могут помочь им сделать правильную покупку. В список потенциальных экспертов должен, как минимум, входить опытный агент по недвижимости, компетентный жилищный инспектор, мастер на все руки, хороший адвокат и страховой представитель.

Эти эксперты должны быть в состоянии предупредить инвестора о любых недостатках в доме или районе. Или, в случае с адвокатом, они могут предупредить вас о любых проблемах в праве собственности или праве пользования чужой землей, которые будут преследовать вас по пятам в будущем.

Пренебрежение покупкой местной недвижимости

Вам нужно изучить местный рынок, чтобы принимать решения о покупке, которые, вероятно, помогут вам получить прибыль. При том необходимо проштудировать данные о стоимости земли, стоимости жилья, уровнях запасов, проблемах спроса и предложения и многом другом. Исследование таких параметров поможет вам решить, стоит ли покупать ту или иную недвижимость, выставленную на продажу.

Недостаточное внимание потребностям арендаторов

Если вы собираетесь приобрести недвижимость, которую будете сдавать в аренду, вам нужно учитывать, кем будут ваши арендаторы – одинокими людьми, молодыми семьями или студентами. Семьи ищут район с низким уровнем преступности и хорошими школами, в то время как одиноким людям может быть важен доступ к общественному транспорту и развлечениям.

Если вы планируете купить жилье и сдавать его в аренду отдыхающим, важно учитывать то, насколько близко дом расположен к пляжу или другим местным достопримечательностям. Постарайтесь сопоставить свои инвестиции с типами арендаторов, с которыми вы, скорее всего, будете работать в этом районе.

Недостаточное финансирование

Хотя пузырь на рынке недвижимости лопнул в 2007 году, все еще существует большое количество экзотических вариантов ипотеки. Цель этих ипотечных кредитов состоит в том, чтобы предоставить покупателям доступ к определённым типам недвижимости, которые они не смогли бы себе позволить при использовании традиционной ипотеки на 30 лет.

К сожалению, многие покупатели, выбирающие плавающие процентные ставки или кредиты типа “interest-only”, в конечном счете вынуждены поплатиться за это, когда процентные ставки начинают расти. Не позволяйте, чтобы это случилось с вами.

Убедитесь, что у вас имеется финансовая гибкость для осуществления платежей (если ставки растут) или резервный план для преобразования кредита в будущем в более традиционную ипотеку с фиксированной ставкой. В идеале нужно начать с ипотеки с фиксированной ставкой или заплатить наличными за свой инвестиционный дом, чтобы избежать этих проблем.

Переплата

Этот пункт связан достаточно сильно с проведением исследований. Поиск нужного дома может отнимать много времени и разочаровывать. Когда потенциальный покупатель, наконец, находит дом, который действительно отвечает его потребностям, он, естественно, стремится, чтобы продавец принял его предложение.

Проблема заключается в том, что обеспокоенные покупатели склонны приобретать слишком большое количество недвижимости. В итоге у них может появиться много проблем. Вы можете набрать слишком много долгов, после чего вам придётся выплачивать больше, чем вы можете себе позволить. В результате могут потребоваться годы, чтобы окупить инвестиции.

Чтобы узнать, не завышена ли цена на инвестиции вашей мечты, поищите, по какой цене в последние месяцы продавались аналогичные дома в этом районе. Брокер по операциям с недвижимостью должен быть в состоянии относительно легко предоставить эту информацию (особенно благодаря тому, что они имеют доступ к базе данных недвижимости).

Но в качестве альтернативы попробуйте рассмотреть цены на аналогичные дома в базах данных недвижимости или даже в местной газете. Логика подсказывает, что если дом не обладает уникальными характеристиками, которые могут повысить его ценность с течением времени, вы должны стараться купить объект по цене, соответствующей стоимости других домов по соседству.

Варианты всегда будут разные. Даже если процесс переговоров застопорится или что-то пойдет не так, всегда есть шанс, что следующий дом удовлетворит ваши потребности. Это просто вопрос терпения в процессе поиска.

Подумайте о своей отдаче от инвестиций. Возможно, вам будет трудно окупить свои затраты на высококачественный ремонт ванной комнаты, если в доме протекает крыша.

Занижение расходов

Каждый домовладелец может подтвердить, что владение домом – это не только платежи по ипотечному кредиту. Для инвесторов в недвижимость ситуация та же самая.

Существуют расходы, связанные с необходимостью содержать двор и обеспечивать работоспособность техники (например, духовки, стиральной машины/сушилки, холодильника и плиты), не говоря уже о расходах на установку новой крыши или внесение конструктивных изменений в дом. Вы также должны учитывать расходы на страхование и налоги на имущество.

Лучший совет – составьте список всех ежемесячных расходов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием дома, прежде чем вкладывать деньги в покупку.

Если вы планируете сдавать его в аренду, добавьте ежемесячную арендную плату к суммированным цифрам, так вы лучше рассчитаете рентабельность инвестиций в недвижимость и поймёте, будет ли доход покрывать ваши ипотечные и эксплуатационные расходы. Это покажет вам, действительно ли вы можете позволить себе выбранную недвижимость.

Определение расходов до покупки недвижимости также имеет решающее значение для перекупщиков. Их прибыль напрямую связана с количеством времени, которое требуется, чтобы купить дом, сделать в нем всё необходимое и перепродать. В любом случае инвесторы должны обязательно сформировать такой список.

Они также должны уделять особое внимание краткосрочным финансовым расходам, штрафам за досрочное погашение кредита и любым издержкам, связанным с отказом от контракта (страхование или коммунальные услуги), которые могут возникнуть, когда дом перепродаётся слишком быстро.

Как стать успешным инвестором в недвижимость

Совместные предприятия, оптовые продажи и управление недвижимостью – лишь некоторые стратегии инвестирования в недвижимость, которые позволяют инвесторам получать прибыль. Однако для того, чтобы стать успешным на этой арене, нужны некоторые навыки.

В то время как некоторые университеты предлагают курсы и программы, которые специально разработаны для инвесторов в недвижимость, диплом не является обязательным условием для прибыльного инвестирования в эту область.

Независимо от того, есть у инвестора диплом или нет, существуют определённые характеристики, которыми обычно обладают самые успешные представители данной профессии. Десять привычек, которыми обладают эффективные инвесторы в недвижимость.

Составьте план

Инвесторы в недвижимость должны подходить к своей деятельности в этой сфере как к бизнесу, устанавливая краткосрочные и долгосрочные цели, а потом достигая их. Бизнес-план также позволяет инвесторам визуализировать общую картину, что помогает сосредоточиться на целях, а не на каких-либо мелких неудачах. Инвестиции в недвижимость могут быть сложным и требовательным делом, а надёжный план помогает инвесторам оставаться организованными и целеустремлёнными.

Изучите рынок

Эффективные инвесторы в недвижимость стараются приобрести как можно более глубокие знания о выбранном ими рынке (рынках). Держась в курсе текущих тенденций, учитывая любые изменения в привычках потребительских расходов, ипотечных ставках и уровне безработицы, помимо прочего, инвестор может подстраиваться под текущие условия и планировать будущее.

Это позволяет прогнозировать изменение трендов, создавая потенциальные возможности для подготовленного инвестора.

Будьте честным

Инвесторы в недвижимость, как правило, не обязаны соблюдать определённые этические нормы. Хотя воспользоваться этой ситуацией было бы совсем не трудно, большинство успешных инвесторов в недвижимость придерживается высоких стандартов этики.

Поскольку инвестирование в недвижимость подразумевает взаимодействие с людьми, репутация инвестора может иметь очень важное значение. Эффективные инвесторы в недвижимость знают, что лучше быть честными, а не надеяться, что им всё сойдёт с рук.

Развивайте свою нишу

Инвестор должен развивать свою нишу, чтобы получить глубину знаний, необходимых для достижения успеха. Выделение времени на формирование такого уровня понимания конкретной области является неотъемлемой частью долгосрочного успеха. Как только конкретный рынок будет освоен, инвестор может перейти к другим областям, используя тот же самый углублённый подход.

Поощряйте рефералов

Рефералы генерируют значительную часть прибыли инвестора в сфере недвижимости, поэтому очень важно, чтобы инвесторы относились к ним с уважением. В их число входят деловые партнёры, аффилированные лица, клиенты, арендаторы и все, с кем инвестор имеет деловые отношения.

Эффективные инвесторы в недвижимость обращают внимание на детали, реагируют на жалобы и проблемы, а также представляют свой бизнес позитивно и профессионально. Это создаёт репутацию, которая вызывает у других людей заинтересованность в работе с этими инвесторами.

Постоянно учитесь

Как и в любом деле, крайне важно быть в курсе всех законов, правил, терминологии и тенденций, которые формируют основу бизнеса, связанного с инвестициями в недвижимость. Инвесторы, которые этого не делают, рискуют не только потерять импульс в своей работе, но и столкнуться с юридическими последствиями, если будут игнорировать или нарушать законы.

Успешные инвесторы в недвижимость непрерывно учатся и адаптируются к любым изменениям в нормах или экономических тенденциях.

Изучайте риски

Люди, инвестирующие в фондовый или фьючерсный рынки, буквально завалены предупреждениями о неизбежных рисках, связанных с инвестированием. Инвесторы в сферу недвижимости с большей вероятностью увидят рекламу, утверждающую прямо противоположное: что на недвижимости легко заработать деньги.

Благоразумные инвесторы в недвижимость понимают не только риски, связанные со сделками, но и связанные с ними юридические последствия, поэтому они корректируют свой бизнес, чтобы снизить эти риски.

Пользуйтесь услугами профессионального бухгалтера

Налоги являются значительной частью ежегодных расходов всех людей, использующих стратегии инвестирования в недвижимость. Изучение действующего налогового законодательства может быть сложным и отнимать время, которое вы могли бы потратить на развитие бизнеса. Успешные инвесторы в недвижимость обычно используют услуги квалифицированного, авторитетного специалиста для ведения бухгалтерских книг.

Затраты на оплату работы бухгалтера могут быть незначительными по сравнению с экономией, которую профессионал может принести в бизнес.

Обращайтесь за помощью

Обучение стратегиям инвестирования в недвижимость является сложной задачей для тех, кто пытается делать всё самостоятельно. Эффективные инвесторы в недвижимость часто приписывают часть своего успеха другим людям – наставникам, юристам или друзьям.

Вместо того, чтобы рисковать временем и деньгами для решения сложной проблемы в одиночку, успешные инвесторы знают, что лучше использовать опыт других людей, чтобы избежать дополнительных затрат (с точки зрения денег и самолюбия).

Формируйте сеть

Сеть может обеспечить поддержку и создать возможности как для новых, так и для опытных инвесторов в недвижимость. Речь идёт о группе, состоящей из хорошо подобранного наставника, деловых партнёров, клиентов или членов некоммерческой организации, которая позволяет инвесторам преодолевать трудности и поддерживать друг друга.

Поскольку инвестиции в недвижимость в значительной степени опираются на практическое обучение, опытные инвесторы в недвижимость понимают важность создания сети.

Заключение

Несмотря на обилие рекламы, утверждающей, что инвестиции в недвижимость являются лёгким путём к богатству, на самом деле это сложный бизнес, требующий опыта, планирования и концентрации. Кроме того, поскольку этот бизнес подразумевает взаимодействие с людьми, инвесторы выигрывают в долгосрочной перспективе, действуя добросовестно и проявляя уважение к партнёрам и клиентам.

Хотя получение краткосрочной прибыли может быть относительно простым делом, для развития долгосрочного бизнеса по инвестированию в недвижимость требуются навыки, усилия и перечисленные выше важные привычки.

Николай Заваров - АвторНиколай ЗаваровАвтор

Николай — опытный специалист в финансовых рынках и сооснователь IamForexTrader. С 2014 года он успешно торгует на Форексе и с 2017 года активно участвует в криптовалютном рынке.

Он разрабатывает инвестиционные стратегии, адаптируемые под любой уровень опыта, и с 2018 года активно инвестирует в акции, облигации и ETF.

0 комментариев

Читайте дальше: