Что такое недвижимость?

Недвижимое имущество или недвижимость – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость является разновидностью недвижимой собственности. Она отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, не прикрепленные к земле: автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Основные моменты

• Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, растения, животных и природные ресурсы.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, необработанная земля и недвижимость специального назначения.
• В плане инвестирования жилое недвижимое имущество дешевле и выгоднее для физических лиц, хотя коммерческая недвижимость является более ценной и стабильной.
• В качестве инвестиционного инструмента недвижимость позволяет получать доход и рост капитала.
• Инвестировать в недвижимость можно напрямую – покупая землю или дома – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS).

Что такое недвижимость

Недвижимое имущество или недвижимость – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость – это материальный актив и вид собственности. В качестве примеров недвижимого имущества можно привести землю, здания и другие сооружения, а также права пользования этой землей и всеми сооружениями. Арендаторы тоже получают право проживания на земле или в зданиях относящихся к категории недвижимости, но в этом случае они не считаются владельцами недвижимого имущества.

Следует отметить, что недвижимое имущество – это не то же самое, что личная собственность, и путать эти два понятия не следует. К личной собственности относятся нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и бытовая техника вроде посудомоечной машины.

Кроме того, даже арендаторы могут претендовать на некоторые элементы обустройства дома как на личную собственность, при условии, что они купили и установили это имущество с разрешения арендодателя.

Физические характеристики недвижимости

Земля имеет три физические характеристики, которые отличают ее от других активов в экономике:

• Неподвижность. Хотя некоторые части земли могут быть съемными, а рельеф может быть изменен, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
• Неразрушимость. Земля долговечна и неразрушима (постоянна).
• Уникальность. Никакие два участка земли не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждый участок отличается географически.

Экономические характеристики недвижимости

Земля также обладает некоторыми экономическими характеристиками, которые влияют на ее ценность как инвестиции:

• Дефицит. Хотя земля не считается редкой, общее предложение ограничено.
• Благоустройства. Любые дополнения или изменения на земле или в здании, которые влияют на стоимость недвижимости, называются благоустройствами. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются благоустройством участка. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются благоустройством территории.
• Перманентность инвестиций. После благоустройства земли общий капитал и труд, использованные для строительства, представляют собой значительные постоянные инвестиции. Даже если здание можно снести, такие улучшения, как дренажные, электрические, водопроводные и канализационные системы, как правило, являются постоянными, поскольку их нельзя экономически выгодно демонтировать (или заменить).
• Местоположение или предпочтение местности. Под местоположением понимается выбор и вкусы людей в отношении конкретного района, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение – это одна из наиболее важных экономических характеристик земли.

Виды недвижимости

Хотя средства массовой информации часто говорят о “рынке недвижимости“, все примеры недвижимого имущества можно сгруппировать в пять категорий по способам его использования.

А именно

1. К жилой недвижимости относятся неосвоенные земли, частные дома, кондоминиумы и таунхаусы. Они могут быть предназначены для одной или множества семей и заселены собственниками или сдаваться в аренду.
2. Коммерческое недвижимое имущество – это нежилые помещения, такие как офисные, складские и торговые здания. Эти помещения могут быть отдельно стоящими зданиями или находиться в торговых центрах.
3. Промышленное недвижимое имущество – это заводы, бизнес-парки, шахты и фермы. Эти объекты, как правило, гораздо больше по размерам и могут иметь доступ к транспортным узлам, таким как железнодорожные линии и гавани.
4. Земля включает в себя незастроенную недвижимость, свободные земли и сельскохозяйственные угодья (фермы, сады, ранчо и лесополосы).
5. Объекты специального назначения: собственность, используемая населением, например, кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, религиозные места и школы.

Как работает рынок недвижимости

Несмотря на масштабность и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что эта отрасль состоит только из брокеров и продавцов. Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь с помощью недвижимости, причем не только в сфере продаж, но и в оценке, управлении недвижимостью, финансировании, строительстве, развитии, консультировании, образовании и некоторых других областях.

Многие специалисты и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании титульного страхования, геодезистов и юристов, также зависят от индустрии недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, начало строительства жилья – количество новых проектов жилищного строительства в каждом конкретном месяце – публикуется Бюро переписи населения США и является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, начале строительства и завершении строительства жилых домов.

В отчетах жилые дома делится на 3 категории:

• Одноквартирный жилой дом.
• Дома на 2-4 квартиры.
• Многоквартирные дома (5 и более).

Инвесторы и аналитики внимательно следят за данными о начале строительства жилья, поскольку эти цифры могут дать общее представление о направлении развития экономики. Более того, типы нового жилья могут дать представление о том, как развивается экономика.

Начало строительства жилья

Например, если в начале строительства будет меньше односемейных домов и больше многосемейных, то это может свидетельствовать о предстоящем дефиците предложения односемейных домов. Это, в свою очередь, может привести к росту цен на жилье.

График строительства жилых домов в США с февраля 1959 года по апрель 2022 года. Источник: fred.stlouisfed.org

Преимущества жилой недвижимой собственности и домовладения

Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость. Так, по данным исследования страховой компании “Росгосстрах Жизнь” и банка “Открытие” за 2019 год, у 80,5% россиян есть собственное жилье – квартира или дом.

Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов. Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.

Банки публикуют графики амортизации недвижимости, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту. “Шаровые” кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля. Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.

Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита. После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.

Преимущества коммерческого недвижимого имущества

Коммерческое недвижимое имущество используется для коммерции и может включать в себя все, что угодно: от торговых центров и отдельно стоящих ресторанов до офисных зданий и небоскребов. Его обычно разделяют с недвижимостью промышленного назначения, которая представляет собой площади, используемые при изготовлении какой-то продукции.

Покупка или аренда недвижимости для коммерческих целей сильно отличается от покупки дома или другой жилой недвижимости. Сроки коммерческой аренды обычно дольше, чем сроки аренды жилых помещений. Доходность коммерческой недвижимости зависит от её рентабельности на квадратный метр, в отличие от строений, предназначенных для проживания людей.

Кроме того, по ипотеке на коммерческую недвижимость кредиторы могут требовать более крупный первоначальный взнос.

Особенности инвестирования в недвижимость

Инвестировать в недвижимость можно напрямую – покупая дома или участки земли – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Вкладывая деньги непосредственно в недвижимость, вы можете получать прибыли или убытки двумя путями, которые не менялись веками: за счёт аренды или повышения стоимости недвижимости.

В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от географического положения и окружения. Как говорят риелторы – местоположение важнее всего. Если не считать случаев серьёзных спадов в экономике страны, стоимость жилой недвижимости зависит в первую очередь от местных факторов. К таким факторам относятся уровень занятости населения, местная экономика, уровень преступности, общественный транспорт, качество школ, коммунальные услуги и налоги на имущество.

Плюсы

• Обеспечивает стабильный доход.
• Возможность повышения стоимости капитала.
• Позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель.
• Можно купить с использованием заёмных средств.

Минусы

• Обычно низкая ликвидность.
• Сильное влияние локальных факторов.
• Требует больших начальных капиталовложений.
• Может потребоваться активное управление и экспертиза.

Между инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость есть существенные различия. С одной стороны, жилая недвижимость обычно дешевле и меньше, чем коммерческая недвижимость, поэтому она более доступна для небольших инвесторов.

С другой стороны, коммерческая недвижимость часто имеет более высокую стоимость квадратного метра, а договоры на её аренду заключаются на более продолжительные сроки, что теоретически обеспечивает более предсказуемый поток доходов. Больший доход подразумевает большую ответственность.

Аренда коммерческого недвижимого имущества регулируется более жёстко, чем аренда жилой недвижимости, причём правила могут отличаться не только в разных странах, но и в разных городах. Даже в пределах городов правила зонирования могут повышать сложность инвестирования в коммерческую недвижимость.

При аренде коммерческой недвижимости имеется также повышенный риск текучки арендаторов. Если у арендатора плохая бизнес-модель, не очень привлекательный продукт или плохой менеджмент, он может объявить себя банкротом. Неудача в бизнесе может помешать получению дохода от дорогой недвижимости.

Более того, собственность может не только расти в цене, но и обесцениваться. Всем известно, что когда-то популярные точки розничной торговли со временем могут превращаться в забытые полумёртвые торговые центры.

Повышение стоимости недвижимости

Повышение стоимости объекта недвижимости достигается различными способами, но его нельзя зафиксировать до тех пор, пока собственник не продаст этот объект. Ещё одним способом реализации прибыли может быть рефинансирование ипотеки. Неосвоенные земли и территории, находящиеся непосредственно за пределами границ города, обладают наибольшим потенциалом для строительства, облагораживания и получения прибыли.

Повышение стоимости также может быть получено в результате обнаружения на участке земли ценных материалов или природных ресурсов, таких как нефть. Кроме того, может вырасти рыночная стоимость территории вокруг принадлежащей вам земли.

По мере роста и развития окрестностей стоимость недвижимости, как правило, тоже увеличивается. Облагораживание городских кварталов в некоторых американских городах в последние несколько десятилетий часто приводило к резкому росту цен на недвижимость. Дефицит также может играть определённую роль в формировании цены объектов недвижимости.

Если лот является последним по своему размеру или типу, при этом находится в престижном районе или там, где такие лоты редко становятся доступными, он автоматически становится более ценным.

Доход от недвижимости

Доход от недвижимого имущества может поступать в нескольких формах. Самым большим генератором прибыли является аренда земли, которая уже превратилась в жилую или коммерческую недвижимость. Однако компании также платят роялти за природные ресурсы, найденные на необработанных землях. Кроме того, они могут платить за строительство различных сооружений, таких как вышки сотовой связи или трубопроводы.

Кроме того, доход может поступать и от непрямых инвестиций в недвижимость. В случае REIT владелец нескольких объектов недвижимости продаёт акции инвесторам и распределяет доход от аренды в виде дивидендов. Аналогичным образом, в случае MBS процентные и основные платежи из пула ипотечных кредитов собираются и передаются инвесторам.

Как REIT, так и MBS торгуются как акции, при этом в качестве их основного обеспечения выступает недвижимость. Таким образом, стоимость капитала может увеличиваться из-за прироста рыночной стоимости акций.

Реальные примеры инвестиций в недвижимость

Ценные бумаги с ипотечным покрытием заработали себе негативную репутацию из-за той роли, которую они сыграли в ипотечном кризисе, вызвавшем глобальный обвал финансового рынка в 2007 году. Тем не менее, они всё ещё существуют и торгуются. Самым доступным способом для среднего инвестирования в эти продукты являются биржевые фонды (ETF).

Как и любые другие инвестиции, эти продукты имеют определённую степень риска. Однако они также помогают обеспечить диверсификацию портфеля. Перед инвестированием вам необходимо исследовать активы выбранных фондов и убедиться, что они специализируются на MBS инвестиционного класса, а не на субстандартном типе, который фигурировал в кризисе.

По состоянию на 2022 год к числу наиболее эффективных фондов данного типа относятся

• Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) – этот фонд отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. Mortgage-Backed Securities Float Adjusted, в который входят поддерживаемые федеральными агентствами MBS с минимальным пулом в 250 миллионов долларов и минимальным сроком погашения в один год. В данный ETF можно вложиться на платформе брокера Exante.
• iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB) – фокусируется на ипотечных ценных бумагах как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой, и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Этот фонд вкладывает деньги в облигации, выпущенные или поддерживаемые государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому он имеет рейтинг AAA. Купить акции ETF MBB можно на Interactive Brokers.

Связанные термины

Свидетельство о собственности (Grant Deed)

Grant Deed – это юридический документ, используемый для передачи права собственности на недвижимое имущество.

Комиссия за приобретение (Acquisition Fee)

Комиссия за приобретение взимается арендодателем для покрытия расходов, обычно административных, которые они несут при заключении договора аренды.

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.

Что такое коммерческая собственность

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Коммерческая недвижимость – место для ведения бизнеса

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Займ под коммерческую недвижимость

Займ под коммерческую недвижимость представляет собой ипотечный кредит, обеспеченный залогом в виде коммерческой, а не жилой недвижимости – коммерческой считается любая приносящая доход недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях.