ИнвестированиеНедвижимость

Как работает амортизация недвижимости, сдаваемой в аренду

Содержание

Амортизация недвижимости может сэкономить вам деньги при уплате налогов

Амортизация имущества, сдаваемого в аренду, является важным инструментом для владельцев этого имущества. Она позволяет вычесть затраты на покупку и улучшение недвижимости в течение эксплуатационного срока службы, а также снизить сумму налогооблагаемого дохода.

Ключевые моменты

  • Владельцы недвижимости для сдачи в аренду используют амортизацию для вычета затрат на покупку и усовершенствование недвижимости.
  • Начало амортизации отсчитывается сразу же после ввода объекта в эксплуатацию или сдачи его в аренду.
  • Большая часть жилой недвижимости для сдачи в аренду амортизируется по ставке 3,636% каждый год в течение 27,5 лет.
  • Только стоимость здания может быть амортизирована: нельзя амортизировать землю, потому что она не подвержена износу.

Списание налогов

Инвестирование в недвижимость для сдачи в аренду может оказаться разумным финансовым ходом. Во-первых, такая недвижимость может стать стабильным источником дохода, пока вы копите активы. Кроме того, она даёт налоговые льготы. Вы можете вычесть свои издержки из суммы дохода от аренды и тем самым снизить свои налоговые обязательства.

Большинство расходов, связанных с недвижимостью для сдачи в аренду, включая ипотечное страхование, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются в том же году, в котором вы тратите деньги.

Амортизация недвижимости для сдачи в аренду

Один из важнейших налоговых вычетов – амортизация помещения, сдаваемого в аренду – работает иначе. Амортизация – это процесс, который используется для вычета затрат на покупку и улучшение недвижимости.

Вместо одного большого вычета в год покупки (или улучшения) объекта недвижимости, амортизация позволяет распределить вычет по всему сроку службы объекта недвижимости. Налоговое управление США имеет очень специфические правила, касающиеся амортизации, и если вы владеете имуществом для сдачи в аренду, важно понимать, как работает этот процесс.

Какое недвижимое имущество подлежит амортизации

Согласно Налоговому кодексу США, вы можете амортизировать недвижимость для сдачи в аренду, если она соответствует всем следующим требованиям

  • Вы являетесь владельцем объекта недвижимости (при этом вы считаетесь собственником, даже если объект недвижимости попадает под действие долговых обязательств).
  • Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве приносящей доход деятельности.
  • Объект недвижимости имеет определённый эксплуатационный срок, то есть, он изнашивается, ветшает, выходит из строя, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
  • Ожидается, что недвижимость прослужит более одного года.

Даже если имущество соответствует всем вышеперечисленным требованиям, оно не может быть амортизировано, если вы ввели его в эксплуатацию и избавились от него (или перестали использовать в коммерческих целях) в тот же год. Земля не считается амортизируемой, так как она никогда не «ветшает«. Кроме того, нельзя амортизировать затраты на расчистку, озеленение и ландшафтный дизайн, так как эти мероприятия считаются частью стоимости земли.

Когда начинается амортизация

Вы можете начать начисление амортизации по арендной недвижимости сразу же после ввода объекта в эксплуатацию, или когда он будет готов для сдачи в аренду. Например, вы покупаете недвижимость для последующей сдачи в аренду 15 мая. Проработав над домом несколько месяцев, вы уже готовы сдать его в аренду 15 июля, поэтому начинаете давать объявления в интернете и в местных газетах. Вы находите арендатора, и аренда начинается с 1 сентября.

Поскольку недвижимость была сдана в эксплуатацию – то есть готова к сдаче в аренду и заселению – 15 июля, амортизация этой недвижимости начинается в июле, а не в сентябре, когда начнёте получать арендную плату.

Имущество продолжает амортизироваться до тех пор, пока

  • Стоимость или другие базисные показатели собственности уменьшаются.
  • Вы выводите имущество из эксплуатации, даже если вы не полностью восстановили его стоимость или иные базисые показатели. Недвижимость считается выбывшей из эксплуатации, если вы больше не используете её в качестве приносящего доход имущества, или если вы продаёте или обмениваете её, берете в личное пользование, бросаете или уничтожаете.

Однако вы можете продолжать начисление амортизационного вычета для имущества, которое временно «простаивает» или не используется. Например, если вы делаете ремонт после того, как у вас съехал арендатор, вы можете продолжать амортизировать имущество, пока готовите его для следующего арендатора.

Как рассчитать амортизацию

Сумму амортизации, которую можно вычесть каждый год определяют 3 фактора

  1. ваша доля в собственности;
  2. срок амортизации;
  3. используемый метод амортизации.

Любая рентная жилая недвижимость, введённая в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (МСУВЗ) – метода бухгалтерского учёта, который распределяет затраты (и амортизационные отчисления) в течение 27,5 лет. Это количество времени, которое налоговая служба считает «эксплуатационным сроком» недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду.

Хотя при расчёте амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, основные шаги выглядят следующим образом

  1. Определите базисный показатель имущества: базисным показателем имущества является его стоимость или сумма, которую вы заплатили для приобретения имущества (наличными, при помощи ипотеки или каким-либо другим способом). В неё входят комиссии за проведение расчётов и ипотечные издержки, включая юридические сборы, регистрационные сборы, налоги на передачу недвижимой собственности, страхование права собственности и любые суммы, которые продавец должен вам заплатить. Некоторые виды комиссий за проведение расчётов и ипотечные издержки не могут быть включены в базис. К ним относятся страховые взносы на случай пожара, арендная плата до закрытия ипотечного кредита, а также расходы, связанные с получением или рефинансированием кредита, включая баллы, страховые взносы по ипотечным кредитам, расходы по кредитному отчёту и комиссии за оценку.
  2. Выделите стоимость земли и зданий: поскольку вы можете амортизировать только стоимость здания, а не земли, вы должны определить стоимость каждого из них, чтобы амортизировать правильную сумму. При определении стоимости вы можете использовать текущую рыночную стоимость каждого из них на момент покупки недвижимости, или за основу можно взять оценку недвижимости, которая используется для целей налогообложения. Допустим, вы купили дом за 110 000$. Самая последняя оценка недвижимости для целей налогообложения определяет, что стоимость недвижимости составляет 90 000$, из которых 81 000$ приходится на дом и 9 000$ на землю. Таким образом, вы можете выделить 90% (81 000 ÷ 90 000) в качестве покупной цены на дом и 10% (9 000 ÷ 90 000) в качестве покупной цены земли.
  3. Определите свой базис в доме: теперь, когда вы знаете базис всего имущества (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свой базисный показатель в доме. Используя приведённый выше пример, ваш базис в доме – сумма, которая может быть амортизирована – составит 99 000$ (90% от 110 000$). Для земли этот показатель составит 11 000$ (10% от 110 000$).
  4. Определите скорректированный базис, если это необходимо: возможно, вам придется увеличить или уменьшить свой базисный показатель с учётом определённых событий, которые происходят между моментом покупки недвижимости и моментом её готовности к аренде. При этом можно учитывать стоимость любых дополнений или улучшений, эксплуатационный срок которых составляет не менее одного года, и которые сделаны до ввода объекта в эксплуатацию; а также денежные средства, потраченные на восстановление объекта; стоимость привлечения коммунальных услуг к объекту и некоторые судебные издержки. Поводом для снижения базиса могут быть как страховые выплаты, полученные вами в результате порчи или кражи, так и убытки от несчастного случая, не покрытые страховкой, за которую вы взяли вычет, а также деньги, полученные вами за право пользоваться землей.

Какую систему использовать

Следующий шаг включает в себя определение того, какая из двух систем амортизации применяется: Общая система амортизации (ОСА) или Альтернативная система амортизации (АСА). ОСА применяется для большинства объектов недвижимости, введённых в эксплуатацию. Обычно нужно использовать первую систему, если только вы не сделаете безвозвратный выбор в сторону АСА или если закон не потребует от вас использовать вторую систему.

АСА обязательна в случае, когда недвижимость

  • Используется в коммерческих целях 50% времени или меньше.
  • Освобождена от налогообложения.
  • Финансируется за счёт освобожденных от налогообложения облигаций.
  • Используется в основном в сельском хозяйстве.

ОСА используют тогда, когда нет причин использовать АСА. Опять же, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным бухгалтером по налогообложению, который может помочь вам определить наиболее выгодный способ амортизации имущества, сдаваемого в аренду.

Как только вы узнаете, какая Модифицированная система ускоренного возмещения затрат вам подходит, вы можете определить период восстановления для объекта недвижимости. Период восстановления с использованием ОСА для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет 27,5 лет.

Если вы используете АСА, то период восстановления для одного и того же типа имущества составляет 30 лет для недвижимости, введённой в эксплуатацию после 31 декабря 2017 г., или 40 лет, если она была введена в эксплуатацию до этого.

Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Поскольку большинство объектов жилой недвижимости, предназначенной для сдачи, в аренду использует ОСА, мы сосредоточимся на этом типе расчёта.

За каждый полный год эксплуатации объекта вы амортизируете равную сумму: 3,636% каждый год, пока вы продолжаете амортизировать объект. Если недвижимость находилась в эксплуатации менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали сдавать его в аренду в июле), в этом году вы получите меньший процент, в зависимости от того, когда имущество было введено в эксплуатацию.

По данным Налогового управления США таблица ОСА для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, выглядит следующим образом:

Январь3,485%
Февраль3,182%
Март2,879%
Апрель2,576%
Май2,273%
Июнь1,970%
Июль1,667%
Август1,364%
Сентябрь1,061%
Октябрь0,758%
Ноябрь0,455%
Декабрь0,152%

Возьмем, к примеру, дом стоимостью 99 000$, который был сдан в эксплуатацию 15 июля. За первый год вы можете амортизировать на 1,667%, или 1 650,33$ ( 99 000 х 1,667%). За каждый последующий год вы сможете амортизировать по ставке 3,636%, или 3 599,64$, пока недвижимость находится в эксплуатации.

Обратите внимание, что эта цифра по существу эквивалентна базисному показателю, разделённому на период восстановления в 27,5 лет: 99 000$ ÷ 27,5 = 3 600$. Разница обусловлена первым годом частичной эксплуатации.

Насколько амортизация уменьшает налоговые обязательства

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, при подаче годовой налоговой декларации нужно сообщить в соответствующем Бланке Е о своих доходах от аренды и расходах по каждому объекту недвижимости. Чистая прибыль или убыток затем указывается в Форме 1040.

Амортизация – это один из видов расходов, которые указываются в Бланке Е, поэтому сумма амортизации эффективно уменьшает ваши налоговые обязательства за год. Например, если вы амортизируете 3 599,64$ и находитесь в классе налогообложения в 22%, вы сэкономите 791,92$ (3599,64$ х 0,22) на налогах в этом году.

Заключение

Амортизация может быть ценным инструментом, если вы инвестируете в недвижимость для сдачи в аренду, потому что она позволяет распределить затраты, связанные с покупкой недвижимости, на десятилетия, тем самым уменьшая ежегодные налоговые обязательства.

Конечно, если вы амортизируете имущество, а затем продаете его за сумму, превышающую его амортизированную стоимость, вы будете обязаны уплатить налог на эту прибыль через налог на возврат амортизации.

Поскольку налоговое законодательство касательно недвижимости для сдачи в аренду является сложным и периодически меняется, всегда рекомендуется работать с квалифицированным бухгалтером по налогообложению при покупке, эксплуатации и продаже недвижимости. Таким образом, вы можете быть уверены, что получите наиболее благоприятный налоговый режим и избежите сюрпризов, когда придёт время уплаты налогов.

Связанные термины

Альтернативная система расчёта амортизации (Alternative Depreciation System, ADS)

Альтернативная система расчёта амортизации – это схема амортизации с прямым периодом восстановления, которая, как правило, лучше отражает доход от актива.

Признанная сумма (Amount Recognized)

Признанная сумма – это доход или убыток, о котором вы должны сообщить в своей налоговой декларации или финансовом отчёте.

Собственность категории 1231

Собственность категории 1231 – это налоговый термин, относящийся к амортизируемой коммерческой недвижимости, которая находится во владении более года.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Свойство восстановления (Recovery Property)

Термин «свойство восстановления» (Recovery Property) использовался в 1980-1987 годах, когда действовала Система ускоренного возмещения расходов (Accelerated Cost Recovery System).

Что значит «оптимизированный в плане налогообложения» (Tax-Advantaged)

Термин «оптимизированный в плане налогообложения» относятся к любому типу инвестиций, счетов или планов, которые либо освобождены от налогов, имеют налоговую отсрочку или другие виды налоговых льгот.

Проверенные брокеры:

БрокерРегуляцияОткрыть счет
FinaCom PLC SVGFSAОткрыть счет!
IFSC НАФДОткрыть счет!
The Financial CommissionОткрыть счет!
Статьи по теме
ИнвестированиеОблигации

7 лучших облигационных биржевых фондов

Следующие фонды предлагают различные стратегии для тех, кто инвестирует в финансовые инструменты с фиксированным доходом. Содержание1 Шведский стол для инвесторов в облигации2…
ИнвестированиеНедвижимость

8 ошибок, которых следует избегать инвесторам в недвижимость

Содержание1 Как добиться уверенности в том, что ваши инвестиции окупятся1.1 Ключевые моменты2 Покупка без составления плана3 Экономия на исследованиях3.1 Ниже приведён список…
ИнвестированиеНедвижимость

10 привычек успешных инвесторов в недвижимость

Совместные предприятия, оптовые продажи и управление недвижимостью – лишь некоторые стратегии инвестирования в недвижимость, которые позволяют инвесторам получать прибыль. Однако для того,…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *