Как заработать на недвижимости в 2022 году

Независимо от того, что вами движет: интерес к инвестиционному потенциалу недвижимости или просто усталость от рекламных роликов, предлагающих странные способы “извлечения прибыли из вашей собственности“, вам будет полезно узнать, как заработать на недвижимости и накопить капитал.

Вместо того, чтобы предлагать стратегии инвестирования в недвижимость или инструкции по домовладению для начинающих покупателей, в этой статье мы поговорим о том, как заработать деньги на рынке недвижимости. Мы рассмотрим как стандартные методы, которые не менялись веками, хотя некоторые современные гуру пытаются преподносить их как что-то уникальное, так и возможности, возникшие относительно недавно.

Основные моменты

• Самый распространённый способ заработать деньги на недвижимости – это увеличение стоимости недвижимости, которое реализуется при продаже.
• Правильный выбор расположения, строительство и облагораживание – это основные способы повышения стоимости жилой и коммерческой недвижимости.
• Инфляция также может играть определённую роль в увеличении цены недвижимости с течением времени.
• Кроме этого, зарабатывать деньги на недвижимости можно в виде дохода от аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости, а компании могут платить роялти за использование вашей земли, например, за добычу обнаруженных на ней полезных ископаемых.
• Альтернативными вариантами инвестиций в секторе недвижимости являются инвестиционные трасты по недвижимости (REIT), ипотечные ценные бумаги (MBS), ипотечные инвестиционные корпорации (MIC) и инвестиционные группы по недвижимости (REIG).

Как заработать на увеличении стоимости недвижимости

Наиболее распространённый способ получения прибыли от недвижимости связан с тем, что она увеличивается в стоимости со временем. Для разных типов недвижимости повышение цены достигается по-разному, но реализуется только одним способом: через продажу. Тем не менее, увеличить отдачу от инвестиций в недвижимость можно несколькими способами.

Одним из способов – если вы взяли кредит на покупку недвижимости – является рефинансирование кредита под более низкие проценты. Это приведёт к уменьшению базиса себестоимости объекта недвижимости, тем самым увеличив сумму, которую вы получаете от него.

Инфографика “Как заработать деньги на недвижимости”

Наиболее очевидным способом повышения стоимости неосвоенной земли является, конечно же, её освоение. По мере расширения городов земля за их пределами становится более ценной из-за потенциальной возможности её приобретения застройщиками. Когда застройщики начинают строить на ней дома или коммерческие здания, ценность поднимается ещё выше.

Повышение стоимости земли может также происходить в результате обнаружения ценных полезных ископаемых или других ресурсов – при условии, что покупатель имеет право на них. Самым ярким примером является нефть, но ценность также могут представлять залежи гравия, растущие деревья и другие природные ресурсы.

Для жилой недвижимости самым большим фактором оценки часто является расположение. По мере развития района вокруг дома, добавления транзитных маршрутов, школ, торговых центров, детских площадок и многого другого, ценность дома будет расти. Конечно, эта тенденция может также работать в обратном направлении, когда стоимость дома падает из-за деградации района.

Ремонт дома также может подстегнуть рост цены. Установка дополнительной ванной комнаты, отопление гаража и ремонт кухни с использованием самых современных бытовых приборов – лишь некоторые из способов, которыми владелец недвижимости может попытаться увеличить её стоимость.

Коммерческая недвижимость приобретает ценность по тем же причинам, что и неосвоенная земля, а также жилая недвижимость: местоположение, развитие и благоустройство. Лучшие коммерческие объекты пользуются постоянным спросом.

Роль инфляции в стоимости недвижимости

При рассмотрении вопроса о повышении стоимости своей собственности вы должны учитывать экономические последствия инфляции. При годовом уровне инфляции в 10% на каждый доллар в следующем году можно будет купить только около 90% товаров, причём это относится и к недвижимости.

Если в 1970 году участок земли стоил 100000$, причём все эти несколько десятилетий он просто простаивал и оставался неосвоенным, то сегодня он будет стоить во много раз больше. Из-за сильнейшей инфляции на протяжении 70-х годов и относительной стабильности в последующие годы, вероятно, для покупки этой земли сейчас потребуется более 700000$ при условии, что цена в 100000$ была справедливой в то время.

Таким образом, инфляция сама по себе может привести к повышению стоимости недвижимости, но это получится своего рода Пиррова победа. Хотя из-за инфляции вы можете получить в пять раз больше денег при продаже объекта, другие товары тоже будут стоить в пять раз больше, поэтому ваша покупательная способность останется на прежнем уровне.

Получение дохода от недвижимости

Второй важный способ капитализации недвижимости – это получение регулярного дохода. Доход от недвижимости, который ещё называют рентой, может поступать в нескольких формах.

Доход от необработанной земли

Если у вас есть право собственности на землю, компании могут выплачивать вам роялти за обнаруженные на ней полезные ископаемые или регулярные платежи за любые конструкции, которые они установят. Это могут быть, например, скважинные насосные установки, трубопроводы, гравийные карьеры, подъездные пути и вышки сотовой связи.

Необработанные земли могут также сдаваться в аренду для производства, как правило, сельскохозяйственного, а лесные земельные участки могут быть ценными за счёт деревьев, которые можно периодически пилить и продавать.

Доход от жилой недвижимости

В подавляющем большинстве случаев доход от жилой недвижимости поступает в виде базовой арендной платы. Ваши арендаторы ежемесячно платят фиксированную сумму – причём эта сумма может расти вместе с инфляцией и спросом – вы вычитаете из неё свои расходы, а оставшуюся часть записываете в качестве арендного дохода. Для обеспечения безопасности арендаторов критически важное значение имеет хорошее местоположение жилья.

Доход от коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может приносить доход так же, как и жилая, причём базовая арендная плата опять же является наиболее распространённым источником, но здесь добавляется ещё возможность получения опционного дохода. Многие арендаторы коммерческой недвижимости согласятся платить комиссии за договорные опционы, такие как право первого отказа от расположенного по соседству офиса.

Арендаторы платят премию за эти опционы независимо от того, реализуют они их или нет. Подобные опционы иногда встречаются для необработанной земли и даже жилой недвижимости, но там они не так широко распространены.

Жилая недвижимость: пути получения прибыли

Давайте посмотрим на некоторые из способов получения дохода от жилой недвижимости более внимательно.

Покупка и удержание

Это один из наиболее традиционных способов получения дохода от недвижимости.

Реализовать его можно несколькими путями:

• купить дом на одну семью и сдать его в аренду;
• купить многоквартирный дом и жить в одной из квартир, сдавая другие – в идеале арендная плата должна покрыть ипотеку и ваши собственные расходы на жильё.

Также вы можете купить многоквартирный дом и сдавать все квартиры – либо управляя собственностью самостоятельно, либо наняв управляющую компанию для контроля аренды квартир, сбора арендной платы, проведения необходимых ремонтных работ и т. д.

Перепродажа (Флиппинг)

Перепродавцы недвижимости специализируются на том, что стараются быстро внести улучшения в купленные дома, а затем продать их. Этот метод (флиппинг) может быть прибыльным, если вы знаете, как найти подходящую недвижимость, если у вас есть необходимые навыки, чтобы сделать ремонт самостоятельно или контролировать бригаду, которая будет им заниматься, и если у вас есть представление о базовых расходах и потенциальной стоимости недвижимости.

Airbnb и аренда жилья для отпускников

Спрос на аренду жилья вдали от дома в последние годы резко вырос, поскольку многие путешественники предпочитают снимать квартиры, а не жить в гостиницах. Вы можете получать доход, сдавая краткосрочную аренду свой дом или даже просто комнату, особенно если ваша недвижимость находится в районе, который пользуется спросом у туристов.

Просто имейте в виду, что краткосрочная аренда регулируется, а в некоторых городах даже запрещена, поэтому изучите законы вашего региона, прежде чем размещать объявления на таких веб-сайтах, как Airbnb, VRBO или HomeAway.

Читайте также про лучшие акции туристических компаний.

Альтернативные источники дохода от недвижимости

Инвестиционные трасты по недвижимости (REIT), ипотечные ценные бумаги (MBS), ипотечные инвестиционные корпорации (MIC) и инвестиционные группы по недвижимости (REIG) являются альтернативными вариантами инвестиций в секторе недвижимости. Они, как правило, считаются средствами получения дохода от недвижимости, но могут различаться как по способу получения дохода, так и по требованиям для входа.

REIT

Принцип работы REIT выглядит так: владелец нескольких коммерческих объектов продаёт акции (часто публично торгуемые) инвесторам, чтобы собрать деньги (обычно для финансирования покупки большего количества объектов недвижимости), а затем распределяет между инвесторами доход от аренды в виде дивидендов.

По отношению к арендаторам (которые платят арендную плату) REIT выступает в качестве арендодателя, но владельцы REIT получают доход, когда оплатят все расходы на поддержку зданий и самого фонда. Существует специальный метод оценки REIT.

Купить акции REIT можно на платформе брокера Exante или Interactive Brokers.

MBS, MIC и REIG

В этом случае получается на один шаг меньше, поскольку они инвестируют в частные ипотечные кредиты, а не напрямую в объекты недвижимости. MIC отличаются от MBS тем, что они держат целые ипотечные кредиты и переводят на инвесторов проценты от платежей, а не секьюритизируют основной долг и проценты.

Однако оба эти варианта – это не столько инвестиции в недвижимость, сколько долговые обязательства. REIG, как правило, представляют собой частные инвестиционные схемы с собственной уникальной структурой, позволяющие инвесторам инвестировать в акционерный капитал или партнёрский сервис.

Существует несколько надёжных альтернативных способов зарабатывания денег в секторе недвижимости, но все они имеют различные оговорки и разные пороги входа.

Другие способы заработка на недвижимости

Одним из вариантов является неформальный опцион на базе жилой недвижимости, то есть, вы платите премию, чтобы получить право купить дом на определённый срок по согласованной цене. Затем вы можете найти инвесторов, которые заплатят за недвижимость больше, чем вы отдали за опцион.

В этом случае премия, которую вы платите, по сути, является платой за сведение человека, который хочет инвестировать, с человеком, который хочет продать. То есть, она мало чем отличается от комиссионных агента по недвижимости. Хотя это доход, он не исходит от владения объектом недвижимости.

Другие варианты

• Короткие продажи – покупка дома у кредитора, когда прежний владелец оказывается не в состоянии выплатить ипотеку. Короткие продажи могут быть трудоёмким и сложным делом.
• Опцион аренды – это именно то, что подразумевает название. Когда вы арендуете недвижимость с опционом на покупку на бычьем рынке, где цены растут, в будущем вы можете завершить покупку по относительно низкой, заранее установленной цене или получить прибыль, продав свои права на покупку.
• Перепродажа договоров – в отличие от перепродажи домов этот вид торговли предполагает передачу прав по договору купли-продажи другому покупателю. Если вы сможете найти находящихся в бедственном положении продавцов и мотивированных покупателей и свести их, вы получите прибыль.

Итог

Существует несколько проверенных стратегий для зарабатывания денег на недвижимости. Повышение стоимости, инфляция и рента занимают верхние позиции в этом списке, но есть также несколько альтернативных вариантов инвестиций в недвижимость. Но вы должны хорошо разбираться в инвестициях и рисках, чтобы решить, стоит ли вкладывать свои деньги.

Связанные термины

Аренда жилой недвижимости

Аренда жилой недвижимости – это вид инвестиций в недвижимость, в котором более 80% дохода поступает от единиц жилья.

Как получить прибыль от недвижимости

Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.

Что такое коммерческая собственность

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Коммерческая недвижимость – место для ведения бизнеса

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Земельный участок

Земельный участок – это собственность или недвижимое имущество, за вычетом зданий и оборудования, обозначенное фиксированными границами.

Что такое инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость приобретается с целью получения прибыли за счёт аренды, будущей перепродажи, либо и того, и другого.