ETFsИнвестированиеНедвижимость

Сравнение прямых инвестиций в недвижимость и REIT

REIT и недвижимость: в чём разница

Интересуетесь возможностью инвестирования в недвижимость? Многие инвесторы, которые хотят вложить деньги в сектор недвижимости, сравнивают REIT с реальными, осязаемыми объектами недвижимости. REIT – это недвижимость в секьюритизированной форме, точнее, это компании, которые напоминают паевые фонды для инвестиций в недвижимость.

Вы можете инвестировать в REIT, не покупая и не управляя какой-либо собственностью самостоятельно. Кроме того, вы можете пойти по пути прямого инвестирования в недвижимость и купить жилой или коммерческий объект недвижимого имущества.

Основные моменты

  • REIT позволяют индивидуальным инвесторам зарабатывать деньги на недвижимости, не покупая физические объекты и не управляя ими.
  • Прямые инвестиции в недвижимость позволяют получить больше налоговых льгот, чем инвестиции REIT, а также дают инвесторам больше контроля над принятием решений.
  • Многие REIT публично торгуются на биржах, поэтому их легче купить и продать, чем традиционную недвижимость.

Купить акции REIT можно у брокера Exante.

Прямое инвестирование в недвижимость

При прямых инвестициях в недвижимость вы покупаете конкретный объект недвижимого имущества или долю в нём, например, комплекс апартаментов (жилая недвижимость) или торговый центр (коммерческая недвижимость). Прямые инвесторы в недвижимость зарабатывают деньги за счёт арендного дохода, повышения стоимости и прибыли, полученной от предпринимательской деятельности, зависящей от недвижимости.

Купить долю или пай недвижимости в России можно через платформу Активо.

Плюсы прямого инвестирования в недвижимость

Одним из преимуществ инвестирования в физическое недвижимое имущество является потенциал получения значительного денежного потока, а также право на  множество налоговых льгот, позволяющих компенсировать затраты. Например, вы можете вычесть из декларации затраты на управление, восстановление и обслуживание объекта недвижимости.

Ещё одно важное налоговое преимущество связано с амортизацией – вы можете вычесть из налоговой декларации затраты на покупку и улучшение имущества в течение срока его полезного использования (при этом уменьшаете свой налогооблагаемый доход).

Конечно, надо учитывать рост стоимости недвижимости. Рынок недвижимости колеблется, как и фондовый рынок, но цены на недвижимость постепенно растут, поэтому позже вы можете продать свои объекты по более высокой цене.

Ещё одно преимущество: вы получаете больше контроля над принятием решений, чем при инвестировании в REIT. Например, можно выбрать только объекты, которые соответствуют вашим предпочтениям в отношении местоположения, типа недвижимости и структуры финансирования. Вы также можете установить цены на аренду, лично выбрать арендаторов и решить, сколько объектов недвижимости нужно купить.

Минусы прямого инвестирования в недвижимость

Одним из главных недостатков прямого инвестирования является то, что оно требует значительного количества времени и энергии (выстраданного капитала), если вы планируете добиться успеха. Вы должны разбираться с проблемами арендаторов, аварийными ситуациями технического плана, а также нести ответственность, если на объекте произойдут какие-либо несчастные случаи.

Финансирование может быть ещё одной проблемой. Многим инвесторам приходится брать ипотеку или какой-то другой вид кредита, чтобы оплатить инвестиции. Если рынок падает или вы испытываете трудности с поиском хороших арендаторов, есть вероятность, что вам придётся объявить дефолт по кредиту.

Ещё один минус заключается в том, что недвижимость не является ликвидным активом. Это означает, что вы вряд ли сможете быстро продать её, если вам понадобятся наличные деньги в экстренной ситуации.

Достоинства

  • Положительный денежный поток и рост капитала.
  • Налоговые преимущества.
  • Контроль за принятием решений.

Недостатки

  • Требует много времени и энергии.
  • Риск дефолта по кредиту.
  • Низкая ликвидность (купить и продать довольно трудно).

Читайте также Важнейшие факторы для инвестирования в недвижимость

REIT

REIT – это компания, которая владеет и управляет приносящей доход недвижимостью и связанными с ней активами или занимается финансированием недвижимости. Эти компании смоделированы по образцу паевых фондов и объединяют капитал многих инвесторов.

Сегодня в США насчитывается более 225 REIT, которые торгуются на крупных фондовых биржах и зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Совокупная капитализация этих REIT на фондовом рынке составляет более 1 трлн долларов. Во всём мире в настоящее время REIT имеются более чем в тридцати пяти странах.

REIT могут быть подходящим вариантом для новых инвесторов с ограниченным опытом работы в сфере недвижимости, которые хотят диверсифицировать свой портфель без большого риска.

Плюсы REIT

Пожалуй, самое большое преимущество REIT заключается в том, что индивидуальные инвесторы могут получить доступ к прибыли от недвижимости, не покупая, не обслуживая и не финансируя её напрямую. Они предлагают недорогой способ инвестирования в рынок недвижимости. Вы можете инвестировать в фонд, имея всего 500$, то есть, с гораздо более низкой точкой входа, чем при прямом инвестировании в недвижимость.

Ещё одно преимущество заключается в том, что REIT предлагают привлекательный потенциал общей прибыли. По закону REIT обязаны выплачивать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода, и нередко их дивидендная доходность составляет 5% или более. Кроме того, REIT имеют потенциал повышения стоимости акций по мере увеличения стоимости базовых активов.

Ещё одним важным преимуществом является ликвидность. Как и обычные акции, вы можете покупать и продавать акции REIT на бирже. В целом, REIT торгуются с большим объёмом, то есть, вы можете войти в позицию или выйти из неё, когда захотите (или когда будет нужно).

Минусы REIT

Конечно, у REIT есть некоторые недостатки. Для начала, в большинстве случаев дивиденды REIT не считаются «квалифицированными дивидендами«, поэтому они облагаются налогом по более высокой ставке. На это нужно обратить особое внимание, если вы инвестируете в REIT с налогооблагаемого брокерского счёта. Имейте в виду, что вы можете держать REIT на счёте Roth IRA, где есть налоговые льготы.

Другая проблема заключается в том, что REIT могут быть очень чувствительны к колебаниям процентных ставок, причём повышение процентных ставок плохо влияет на цены REIT. В целом, цены REIT и доходность казначейских облигаций имеют обратную зависимость: когда одно движется вверх, другое идёт вниз, и наоборот.

Ещё один недостаток заключается в том, что, хотя REIT помогают вам диверсифицировать ваш общий инвестиционный портфель, большинство отдельных REIT вообще не диверсифицированы. Это связано с тем, что они фокусируются на конкретном типе недвижимости, например, на офисах или торговых центрах. Если REIT инвестирует исключительно в отели, а экономика падает и люди перестают путешествовать (например, из-за COVID-19), вы можете подвергнуться специфическим рискам.

Достоинства

  • Прибыль от недвижимости без необходимости покупать её, заниматься управлением или финансированием.
  • Дивиденды выше среднего уровня и потенциал роста.
  • Высокая ликвидность (легко купить и продать).

Недостатки

  • Отсутствие налоговых льгот.
  • Чувствительность к колебаниям процентных ставок.
  • Риски, связанные с недвижимостью.

Читайте также Инвестиционные трасты недвижимости (REIT)

Итог

Прямое инвестирование в недвижимость может быть отличным выбором, если вы хотите получить стабильный денежный поток, налоговые льготы, чтобы компенсировать затраты, и большой потенциал для повышения стоимости. Оно также подойдёт, если вы хотите больше контроля над своими инвестициями и любите собственными глазами видеть, во что инвестируете.

REIT имеют смысл для инвесторов, которые не хотят персонально управлять недвижимостью, а также для тех, у кого нет денег или не удаётся получить кредит для покупки недвижимости. REIT также являются хорошим способом получения некоторого опыта для начинающих инвесторов в сфере недвижимости.

Связанные термины

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Что такое коммерческая собственность

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Как получить прибыль от недвижимости

Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Opco: что вам необходимо знать

Opco – это аббревиатура от слова «операционная компания«, часто используемая при описании предприятий, которые используют для работы несколько хозяйствующих субъектов.

Коммерческая недвижимость – место для ведения бизнеса

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Статьи по теме
АкцииИнвестирование

Стоит ли сейчас покупать акции Costco? Вот что говорят данные о прибыли и графики

Содержание1 Рекордные показатели продления подписки2 Акции Costco: лидер или отстающий3 Технический анализ акций Costco4 Акции Costco по цифрам и рейтингам5 Прибыль Costco,…
АкцииИнвестирование

Стоит ли покупать акции BYND после отчёта о доходах? Вот что говорят данные о прибыли и графики

Содержание1 Отчёт о доходности Beyond Meat2 Новости по акциям BYND: Beyond Meat работает в партнёрстве с McDonald’s над продуктами McPlant3 Beyond Meat…
АкцииИнвестирование

Стоит ли покупать акции WBA после отчёта о доходах? Вот что говорят фундаментальные показатели и графики

Содержание1 Отчёт о доходности WBA2 Новости по акциям Walgreens3 Фундаментальный анализ акций WBA4 Технический анализ акций WBA5 Акции WBA: покупать или нет…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *