ETFsИнвестированиеНедвижимость

Сравнение прямых инвестиций в недвижимость и REIT

REIT и недвижимость: в чём разница

Интересуетесь возможностью инвестирования в недвижимость? Многие инвесторы, которые хотят вложить деньги в сектор недвижимости, сравнивают REIT с реальными, осязаемыми объектами недвижимости. REIT – это недвижимость в секьюритизированной форме, точнее, это компании, которые напоминают паевые фонды для инвестиций в недвижимость.

Вы можете инвестировать в REIT, не покупая и не управляя какой-либо собственностью самостоятельно. Кроме того, вы можете пойти по пути прямого инвестирования в недвижимость и купить жилой или коммерческий объект недвижимого имущества.

Основные моменты

  • REIT позволяют индивидуальным инвесторам зарабатывать деньги на недвижимости, не покупая физические объекты и не управляя ими.
  • Прямые инвестиции в недвижимость позволяют получить больше налоговых льгот, чем инвестиции REIT, а также дают инвесторам больше контроля над принятием решений.
  • Многие REIT публично торгуются на биржах, поэтому их легче купить и продать, чем традиционную недвижимость.

Купить акции REIT можно у брокера Exante.

Прямое инвестирование в недвижимость

При прямых инвестициях в недвижимость вы покупаете конкретный объект недвижимого имущества или долю в нём, например, комплекс апартаментов (жилая недвижимость) или торговый центр (коммерческая недвижимость). Прямые инвесторы в недвижимость зарабатывают деньги за счёт арендного дохода, повышения стоимости и прибыли, полученной от предпринимательской деятельности, зависящей от недвижимости.

Купить долю или пай недвижимости в России можно через платформу Активо.

Плюсы прямого инвестирования в недвижимость

Одним из преимуществ инвестирования в физическое недвижимое имущество является потенциал получения значительного денежного потока, а также право на  множество налоговых льгот, позволяющих компенсировать затраты. Например, вы можете вычесть из декларации затраты на управление, восстановление и обслуживание объекта недвижимости.

Ещё одно важное налоговое преимущество связано с амортизацией – вы можете вычесть из налоговой декларации затраты на покупку и улучшение имущества в течение срока его полезного использования (при этом уменьшаете свой налогооблагаемый доход).

Конечно, надо учитывать рост стоимости недвижимости. Рынок недвижимости колеблется, как и фондовый рынок, но цены на недвижимость постепенно растут, поэтому позже вы можете продать свои объекты по более высокой цене.

Ещё одно преимущество: вы получаете больше контроля над принятием решений, чем при инвестировании в REIT. Например, можно выбрать только объекты, которые соответствуют вашим предпочтениям в отношении местоположения, типа недвижимости и структуры финансирования. Вы также можете установить цены на аренду, лично выбрать арендаторов и решить, сколько объектов недвижимости нужно купить.

Минусы прямого инвестирования в недвижимость

Одним из главных недостатков прямого инвестирования является то, что оно требует значительного количества времени и энергии (выстраданного капитала), если вы планируете добиться успеха. Вы должны разбираться с проблемами арендаторов, аварийными ситуациями технического плана, а также нести ответственность, если на объекте произойдут какие-либо несчастные случаи.

Финансирование может быть ещё одной проблемой. Многим инвесторам приходится брать ипотеку или какой-то другой вид кредита, чтобы оплатить инвестиции. Если рынок падает или вы испытываете трудности с поиском хороших арендаторов, есть вероятность, что вам придётся объявить дефолт по кредиту.

Ещё один минус заключается в том, что недвижимость не является ликвидным активом. Это означает, что вы вряд ли сможете быстро продать её, если вам понадобятся наличные деньги в экстренной ситуации.

Достоинства

  • Положительный денежный поток и рост капитала.
  • Налоговые преимущества.
  • Контроль за принятием решений.

Недостатки

  • Требует много времени и энергии.
  • Риск дефолта по кредиту.
  • Низкая ликвидность (купить и продать довольно трудно).

Читайте также Важнейшие факторы для инвестирования в недвижимость

REIT

REIT – это компания, которая владеет и управляет приносящей доход недвижимостью и связанными с ней активами или занимается финансированием недвижимости. Эти компании смоделированы по образцу паевых фондов и объединяют капитал многих инвесторов.

Сегодня в США насчитывается более 225 REIT, которые торгуются на крупных фондовых биржах и зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Совокупная капитализация этих REIT на фондовом рынке составляет более 1 трлн долларов. Во всём мире в настоящее время REIT имеются более чем в тридцати пяти странах.

REIT могут быть подходящим вариантом для новых инвесторов с ограниченным опытом работы в сфере недвижимости, которые хотят диверсифицировать свой портфель без большого риска.

Плюсы REIT

Пожалуй, самое большое преимущество REIT заключается в том, что индивидуальные инвесторы могут получить доступ к прибыли от недвижимости, не покупая, не обслуживая и не финансируя её напрямую. Они предлагают недорогой способ инвестирования в рынок недвижимости. Вы можете инвестировать в фонд, имея всего 500$, то есть, с гораздо более низкой точкой входа, чем при прямом инвестировании в недвижимость.

Ещё одно преимущество заключается в том, что REIT предлагают привлекательный потенциал общей прибыли. По закону REIT обязаны выплачивать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода, и нередко их дивидендная доходность составляет 5% или более. Кроме того, REIT имеют потенциал повышения стоимости акций по мере увеличения стоимости базовых активов.

Ещё одним важным преимуществом является ликвидность. Как и обычные акции, вы можете покупать и продавать акции REIT на бирже. В целом, REIT торгуются с большим объёмом, то есть, вы можете войти в позицию или выйти из неё, когда захотите (или когда будет нужно).

Минусы REIT

Конечно, у REIT есть некоторые недостатки. Для начала, в большинстве случаев дивиденды REIT не считаются «квалифицированными дивидендами«, поэтому они облагаются налогом по более высокой ставке. На это нужно обратить особое внимание, если вы инвестируете в REIT с налогооблагаемого брокерского счёта. Имейте в виду, что вы можете держать REIT на счёте Roth IRA, где есть налоговые льготы.

Другая проблема заключается в том, что REIT могут быть очень чувствительны к колебаниям процентных ставок, причём повышение процентных ставок плохо влияет на цены REIT. В целом, цены REIT и доходность казначейских облигаций имеют обратную зависимость: когда одно движется вверх, другое идёт вниз, и наоборот.

Ещё один недостаток заключается в том, что, хотя REIT помогают вам диверсифицировать ваш общий инвестиционный портфель, большинство отдельных REIT вообще не диверсифицированы. Это связано с тем, что они фокусируются на конкретном типе недвижимости, например, на офисах или торговых центрах. Если REIT инвестирует исключительно в отели, а экономика падает и люди перестают путешествовать (например, из-за COVID-19), вы можете подвергнуться специфическим рискам.

Достоинства

  • Прибыль от недвижимости без необходимости покупать её, заниматься управлением или финансированием.
  • Дивиденды выше среднего уровня и потенциал роста.
  • Высокая ликвидность (легко купить и продать).

Недостатки

  • Отсутствие налоговых льгот.
  • Чувствительность к колебаниям процентных ставок.
  • Риски, связанные с недвижимостью.

Читайте также Инвестиционные трасты недвижимости (REIT)

Итог

Прямое инвестирование в недвижимость может быть отличным выбором, если вы хотите получить стабильный денежный поток, налоговые льготы, чтобы компенсировать затраты, и большой потенциал для повышения стоимости. Оно также подойдёт, если вы хотите больше контроля над своими инвестициями и любите собственными глазами видеть, во что инвестируете.

REIT имеют смысл для инвесторов, которые не хотят персонально управлять недвижимостью, а также для тех, у кого нет денег или не удаётся получить кредит для покупки недвижимости. REIT также являются хорошим способом получения некоторого опыта для начинающих инвесторов в сфере недвижимости.

Связанные термины

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Что такое коммерческая собственность

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Как получить прибыль от недвижимости

Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Opco: что вам необходимо знать

Opco – это аббревиатура от слова «операционная компания«, часто используемая при описании предприятий, которые используют для работы несколько хозяйствующих субъектов.

Коммерческая недвижимость – место для ведения бизнеса

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Статьи по теме
ИнвестированиеФорекс

Что влияет на курс валют

Содержание1 Что такое курс валюты2 Что влияет на курс2.1 Итак, какие факторы учитывают, когда устанавливают валютный курс Курс валюты оказывает влияние на…
АкцииИнвестирование

10 лучших трекеров дивидендов – мониторинг дивидендных выплат

Содержание1 Десять лучших трекеров дивидендов – мониторинг дивидендных выплат2 Список лучших приложений для отслеживания дивидендов2.1 Personal Capital2.2 Robinhood2.3 Motley Fool2.4 Finbox2.5 Dividend.com2.6…
АкцииИнвестированиеТоп акций

7 лучших акций горнодобывающих компаний, рекомендуемых для покупки в 2020 году

Содержание1 Акции горнодобывающих компаний можно использовать как средство защиты от инфляции2 Wheaton Precious Metals Corp. (тикер: WPM)3 Newmont Corp. (NEM)4 Pan American…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *