ETFsИнвестированиеНедвижимость

Сравнение долевых и ипотечных REIT

Чем отличаются друг от друга долевые и ипотечные REIT

Инвесторам доступно два основных типа инвестиционных трастов со специализацией по недвижимости (REIT): долевые и ипотечные. Долевые REIT владеют и управляют недвижимостью, а ипотечные REIT инвестируют в ипотечные кредиты и связанные с ними активы.

Основные моменты

  • REIT – это компании, которые покупают, эксплуатируют или финансируют приносящую доход недвижимость.
  • Долевые (Equity REIT) владеют и управляют объектами недвижимости, генерируя доход в первую очередь за счёт аренды.
  • Ипотечные (Mortgage REIT) инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием, и связанные с ними активы, генерируя доход за счёт процентных выплат.

Что такое REIT

REIT – это разновидность ценной бумаги, выпущенной компанией, которая владеет и обычно управляет недвижимостью или активами, связанными с недвижимостью. REIT аналогичны акциям и торгуются на основных фондовых биржах.

Структура REIT позволяет компаниям инвестировать в недвижимость или ипотеку, используя объединённые денежные средства от пула инвесторов. Этот тип инвестиций даёт крупным и мелким инвесторам возможность владеть долями недвижимости, не тратя время и нервы на покупку, управление и финансирование.

Как правило, REIT должны иметь по меньшей мере 100 инвесторов, и нормативные положения мешают их создателям воспользоваться обходным путём в виде наличия небольшого числа инвесторов, владеющих большей частью REIT.

Не менее 75% средств REIT должны быть вложены в недвижимость, и не менее 75% валового дохода должно поступать от арендной платы, процентов по ипотеке или прибыли от продажи недвижимости.

Кроме того, REIT по закону обязаны выплачивать акционерам не менее 90% годового налогооблагаемого дохода (без учёта прироста капитала) в виде дивидендов. Однако это ограничение ограничивает возможности REIT в плане использования внутреннего денежного потока для целей роста.

Долевые REIT

Долевые инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости являются наиболее распространенным типом REIT. Они приобретают, строят, ремонтируют и продают приносящую доход недвижимость, а также управляют ей. Их выручка в основном формируется за счет арендной платы за недвижимость.

Долевой REIT может как инвестировать в широкий спектр активов, так и быть сосредоточенным на определённом сегменте. Ниже показан список наиболее эффективных секторов на 2019 год, согласно данным Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости (Nareit):

Источник данных: Nareit.

В целом, долевые REIT обеспечивают стабильный доход. И поскольку они генерируют доход за счёт сбора арендной платы, денежные поступления относительно легко прогнозировать, и со временем они обычно увеличиваются.

Ипотечные REIT

Ипотечные REIT, которые также называют mREIT, инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) и другие связанные с ипотекой активы. Долевые REIT обычно генерируют доход за счет аренды, а ипотечные REIT зарабатывают на процентах от своих инвестиций.

Например, давайте предположим, что есть компания ABC, которая квалифицируется как REIT. Она покупает офисное здание на средства, полученные от инвесторов, и занимается сдачей офисных помещений в аренду. Компания ABC владеет и управляет этим недвижимым имуществом и ежемесячно собирает арендную плату со своих арендаторов. Таким образом, компания ABC будет считаться долевым REIT.

С другой стороны, давайте предположим, что есть ещё компания XYZ, которая тоже квалифицируется как REIT и занимается предоставлением денег застройщику. В отличие от компании ABC, компания XYZ генерирует доход от процентов по кредитам. Таким образом, компания XYZ является ипотечным REIT.

Как и в случае долевых REIT, большая часть прибыли от ипотечных REIT выплачивается инвесторам в виде дивидендов. Когда процентные ставки растут, ипотечные REIT, как правило, показывают себя лучше, чем долевые.

Читайте также 5 типов REIT и как в них инвестировать

Риски долевых и ипотечных REIT

Как и все инвестиции, долевые и ипотечные REIT имеют свою долю рисков.

Вот некоторые риски, о которых инвесторы должны знать в первую очередь

  • Долевые REIT являются цикличными по своей природе и могут быть чувствительны к изменениям периодов в экономике.
  • В случае долевых REIT слишком большое предложение (например, большее количество гостиничных номеров, чем требуется рынку) может привести к росту числа простаивающих площадей и снижению арендного дохода.
  • Изменения процентных ставок могут повлиять на доходность ипотечных REIT. Аналогичным образом, снижение процентных ставок может привести к увеличению числа заёмщиков, желающих рефинансировать или погасить свои ипотечные кредиты, и REIT придётся реинвестировать их по более низкой ставке.
  • Большинство ипотечных ценных бумаг, которые покупают REIT, поддерживаются федеральным правительством, что ограничивает кредитный риск. Однако у некоторых mREIT кредитный риск может быть выше из-за каких-то конкретных инвестиций.

Читайте также Какие риски характерны для инвестиционных трастов недвижимости (REIT)?

Итог

REIT дают инвесторам возможность инвестирования в рынок недвижимости, не занимаясь покупкой или финансированием самих объектов недвижимости, или управлением ими. Как долевые, так и ипотечные REIT обязаны выплачивать 90% своего дохода акционерам в виде дивидендов, которые часто выше, чем у акций.

В целом, долевые REIT могут быть привлекательными для инвесторов, которым нужна комбинация роста и дохода. С другой стороны, ипотечные REIT лучше подходят для устойчивых к риску инвесторов, ориентированных на максимальный доход, без особого внимания к повышению стоимости капитала.

Связанные термины

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Инфраструктурный траст

Инфраструктурный траст – это разновидность доходного траста, которая создаётся для финансирования, строительства, эксплуатации и обслуживания различных инфраструктурных проектов в определённом регионе.

Кэптивные инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Captive Real Estate Investment Trust)

Кэптивный инвестиционный траст со специализацией по недвижимости – это REIT, который контролируется одной компанией и создается для оптимизации налогов.

Инвестиции

Инвестиции – это распределение ресурсов, обычно денег, с расчётом на получение дохода или прибыли.

Форма SEC S-11

Форма SEC S-11 представляет собой бланк, который используется для регистрации эмиссий ценных бумаг инвестиционными трастами недвижимости (REIT).

Национальная ассоциация инвестиционных трастов недвижимости (Nareit)

Nareit – это торговая ассоциация, которая работает с отраслью инвестиционных трастов недвижимости (REIT) и продвигает инвестирование в недвижимость через REIT.

Статьи по теме
ETFsАкцииБрокерыКриптовалютыФорекс

Обзор eToro: реальные комиссии, вывод средств и отзывы трейдеров. Можно ли заработать на копировании сделок?

Содержание1 История eToro2 Лицензии брокера eToro2.1 Деятельность брокера eToro лицензирована в трех странах3 Плюсы и минусы eToro3.1 Плюсы брокера eToro3.2 Минусы брокера…
ИнвестированиеФорекс

Что влияет на курс валют

Содержание1 Что такое курс валюты2 Что влияет на курс2.1 Итак, какие факторы учитывают, когда устанавливают валютный курс Курс валюты оказывает влияние на…
АкцииИнвестирование

10 лучших трекеров дивидендов – мониторинг дивидендных выплат

Содержание1 Десять лучших трекеров дивидендов – мониторинг дивидендных выплат2 Список лучших приложений для отслеживания дивидендов2.1 Personal Capital2.2 Robinhood2.3 Motley Fool2.4 Finbox2.5 Dividend.com2.6…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *