ИнвестированиеНедвижимость

Инвестирование в элитную недвижимость

Содержание

Доступные варианты выхода на этот рынок

Недвижимость уже давно считается безопасным вариантом инвестиций, независимо от того, живёте вы в ней, покупаете для перепродажи или сдаёте в аренду. Если у вас есть деньги, вы можете расширить свой портфель, выйдя на рынок элитной недвижимости. Прежде чем перейти к делу, давайте рассмотрим некоторые из вариантов инвестирования в элитную недвижимость.

Основные моменты

  • Недвижимость не считается элитной только из-за того, что она дорого стоит. Она также должна быть уникальной, эксклюзивной и восприниматься как нечто премиальное.
  • Покупателям премиального уровня нужен доступ к премиальным удобствам, таким как магазины, рестораны и объекты искусства, а также близость к другим элитным домам.
  • Инвесторы в элитную недвижимость могут заниматься перепродажей особняков, инвестировать в заграничные объекты, купить кондоминиум премиум-класса, купить элитную виллу для отдыха или построить что-то с нуля.

Цены на элитную недвижимость были очень высокими и стремительно росли. Показательный пример: самым дорогим объектом жилой недвижимости в 2019 году, согласно данным Miller Samuel Inc, стал Манхэттенский пентхаус, проданный за 240 млн долларов. Это почти на 166 млн долларов больше, чем стоил самый дорогой объект, проданный в Нью-Йорке годом ранее.

Учитывая рост состояния богатейших людей мира, казалось, что потенциальный рынок элитной недвижимости растёт быстрее, чем когда-либо. Затем началась пандемия COVID-19, и перспективы цен на недвижимость, как и перспективы сектора недвижимости в целом стали довольно туманными.

Для тех, у кого есть деньги, сейчас доступны очень выгодные предложения, но вероятность того, что потенциальные инвесторы решатся на покупку, особенно учитывая неопределённое состояние рынков и экономики, выглядит по меньшей мере сомнительно.

Независимо от того, заинтересованы вы в покупке сейчас или думаете о будущих инвестициях, если вы готовы перейти к действиям и можете позволить себе достаточно высокий ценник, предлагаем вам изучить ключевые принципы инвестирования в элитную недвижимость, актуальные в период роста рынка до пандемии.

Что такое элитная недвижимость

Прежде чем инвестировать, важно понять особенности, которые характеризуют элитную недвижимость, потому что один только факт наличия высокой цены не переводит недвижимость в эту категорию.

«Она должна быть уникальной и эксклюзивной – в хорошем, привлекательном смысле«,

– говорит Рэнди Чар, старший вице-президент по операциям в One Queensridge Place, роскошном комплексе небоскрёбов в Лас-Вегасе –

«Люди, у которых много денег, готовы переплачивать за то, что воспринимается как нечто превосходящее аналоги«.

Покупателям премиального уровня нужен доступ к премиальным удобствам, таким как высококлассные магазины, рестораны и объекты искусства, а также близость к другим элитным домам. Статусный адрес, например, Парк-Авеню в Нью-Йорке, дополнительно повышает ценность.

Наличие легендарной истории тоже не повредит. Многие покупатели премиальных домов хотят получить естественную красоту берега моря или, по крайней мере, вид на реку, океан или озеро. Другие хотят полюбоваться видом на сельские пейзажи или горы.

Высококлассные покупатели хотят иметь все те же возможности, что и все остальные покупатели, но на более высоком уровне. Они нуждаются в приватности и безопасности, иногда даже в уединении. Они хотят красоты внутри и снаружи, при этом могут позволить себе индивидуальную архитектуру, индивидуальный дизайн, повышенное внимание к деталям и роскошную отделку.

Они также хотят получить удобства самого высокого уровня: современные кухни, роскошный бассейн, просторные апартаменты владельца и красивое открытое жилое пространство, не говоря уже о системах автоматизации дома, детекторах движения, автомобильных лифтах и винных погребах с регулируемой температурой. Многие также хотят пространства, хотя, конечно, не всем нужен огромный дом, чтобы жить в роскоши.

При выборе элитного дома крайне важно думать о тех аспектах, которые невозможно изменить, считает Марк Фитцпатрик, генеральный директор службы маркетинга элитной недвижимости RUHM Destination Marketing.

«Вы не сможете изменить траекторию движения Солнца, расположение океана или тот факт, что над вашей головой проходит траектория полета больших самолетов. Уродливые обои в ванной гораздо менее важны, чем погода»,

– говорит он.

Сколько стоит элитная недвижимость

На рынках, где цены обычно ниже, вам может понадобиться всего лишь полмиллиона, чтобы обзавестись объектом роскошной недвижимости. Но в большинстве крупных городов инвестирование в элитную недвижимость требует наличия не менее миллиона долларов, и чем выше уровень жизни, тем выше точка входа. По данным Christie’s, это будет 3 млн долларов в Сан-Франциско, 5 млн долларов в Лос-Анджелесе или Нью-Йорке и 7 млн долларов в Лондоне.

Читайте также Как оценить инвестиционную недвижимость

Покупатели роскошных домов чаще всего платят из собственного кармана, но вариант с огромным ипотечным кредитом тоже возможен. Если вы хотите финансировать покупку с помощью ипотеки, вам понадобится большой первоначальный взнос, отличная кредитная история, подтверждение дохода и активов, а также большие денежные резервы.

Инвестирование в элитную недвижимость

Если вы хотите инвестировать в элитную недвижимость, можно пойти несколькими путями.

Независимо от типа инвестиций – покупка для себя, сдача в аренду или перепродажа, есть несколько вариантов

  • Перепродажа особняков.
  • Международные инвестиции.
  • Покупка премиального кондоминиума.
  • Покупка элитной недвижимости для сдачи в аренду отпускникам.
  • Проведение реконструкции.

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно.

Перепродажа особняков

Перепланировка существующей элитной недвижимости и перепродажа её с прибылью является отличной инвестицией. Это будет проще и быстрее, чем строить новый дом, но всё же вы ограничены по части простора для фантазии, так как вам нужно подобрать правильное сочетание архитектуры, состояния и стиля.

Недостатком является то, что элитные дома обычно продаются готовыми к заселению, поэтому есть вероятность, что вам придётся конкурировать с другими покупателями, которые могут вас опередить. Конечно, конкуренция между инвесторами и перекупщиками на премиальном рынке гораздо ниже. Это происходит потому, что не так уж много людей могут позволить себе покупку элитных объектов, и ещё меньше людей, обладающих знаниями и навыками для реконструкции недвижимости на высочайшем уровне.

Читайте также Как оценить инвестиционный траст недвижимости (REIT)

Международные инвестиции

Инвестирование в элитную недвижимость за рубежом может давать преимущества, которых вы не найдёте внутри страны. Например, на островах Теркс и Кайкос, небольшой британской территории в тропической части Атлантического океана, нет ежегодных налогов на имущество и налогов на прирост капитала для передаваемого имущества.

Право собственности на недвижимость защищено земельным кадастром, а официальной валютой является доллар США, поэтому обменные курсы не могут повлиять на процесс покупки или будущую стоимость вашей собственности.

Пока неясно, как на них скажется пандемия, но эти острова были хорошим местом для инвестиций, потому что цены на землю стабильно росли в течение последних десяти лет. По словам Блэра Макферсона, совладельца и брокера RE/MAX Real Estate Groups Turks and Caicos, они должны и дальше процветать благодаря быстрому росту туризма и развитию, отмеченному до того, как эпидемия остановила туризм и многие другие сферы.

Он также добавил, что вы можете получить дополнительный доход от своих инвестиций, сдавая жильё в аренду, пока находитесь в отъезде, и предоставив управляющей компании возможность заниматься деталями.

С инвестированием в недвижимость за границей также могут быть связаны некоторые сложности.

«Мы должны помнить, что жизнь в других странах отличается от жизни в США«,

– говорит Фицпатрик из компании RUHM –

«Вряд ли вы хотели бы купить недвижимость в другой стране, а потом узнать, что правительство может забрать её у вас«.

Воспользуйтесь услугами юриста по международной недвижимости и других специалистов, способных помочь вам с проведением комплексной экспертизы.

Покупка премиального кондоминиума

«Независимо от того, с какой целью вы покупаете роскошный кондоминиум – для себя или для сдачи квартир в аренду – правильным решением будет потратить деньги на дом, расположенный в отличном роскошном здании с хорошими удобствами и транспортными возможностями«,

– говорит Лидия Сассек из риэлторской фирмы с полным спектром услуг Corcoran, работающей в Манхэттене.

Как обычно, важно обращать внимание на местоположение.

«Покупка жилья в роскошно выглядящем здании с плохими транспортными возможностями – плохая инвестиция«,

– говорит она.

Услуги и возможности, доступные в здании, также могут сделать ваши инвестиции прибыльными или убыточными.

«Нет круглосуточно работающего швейцара? Хорошо, а что ещё предлагает выбранный вами дом? Хорошие виды, высокие потолки, террасы – все эти особенности помогают отличить ваш дом от других похожих апартаментов и могут привести к более высокой цене продажи, когда придёт время съезжать«,

– говорит Лидия Сассек.

Имейте в виду, что покупая элитную недвижимость, вы получаете возможность на определённый стиль жизни. Элитную недвижимость отличают частные террасы на крыше, бассейны, общественные помещения с фитнес-центрами, а также горничные и гостиничные услуги.

«Даже если вокруг дома, который вы покупаете, есть другие новые кондоминиумы, этот тип недвижимости имеет ценность«,

– считает Лидия.

Проведение реконструкции

При строительстве нового дома с нуля вы можете получить самую высокую прибыль, но временные рамки будут более длинными. Тем не менее, дом, где всё новое и выполненное в соответствии с самыми модными тенденциями в области стиля и удобства, имеет больше шансов быть проданным по лучшей цене.

Если вы строите дом не для себя, будьте осторожны с его кастомизацией. Вам следует выбрать планировку, удобства и отделку, которые будут привлекательны для большей части премиального рынка, чтобы максимизировать свои шансы на быструю продажу и выгодную стоимость.

Убедитесь, что дом достаточно функциональный и гостеприимный, а также может похвастаться мерами безопасности и конфиденциальности, которые нужны высококлассным покупателям. Но между созданием общей привлекательности и обеспечением уникальности, которую хотят получить покупатели элитных объектов, есть тонкая грань.

«Когда что-то не становится обычным делом, при этом люди хотят это иметь, и есть спрос, вы видите, как цены взлетают»,

– говорит Чар –

«Если взять бутылку вина Lafitte Rothschild 82-го года, его цена из-за спроса и предложения растёт экспоненциально по сравнению с другими редкостями, которые не так хороши. То же самое и с элитной недвижимостью. Чем более эксклюзивным и редким является дом, тем более достойным капиталовложением он становится».

Выбор элитной недвижимости для сдачи в аренду отпускникам

«Премиальная арендная недвижимость может дать вам множество бонусов, включая повышение стоимости активов, налоговые вычеты, возможности для деловых контактов и, самое главное, личное удовольствие«,

– говорит Фитцпатрик.

Очень важно выбрать местоположение с типично сильным рынком, например, горнолыжный курорт, океанское побережье или тропический остров.

«Они отлично подходят для получения сезонного дохода и дают отличные результата в периоды роста финансовых рынков. Однако во время рецессии они могут пострадать сильнее, чем дома, расположенные вблизи крупных городов«,

– говорит он.

На это особенно важно обратить внимание сейчас, во время кризиса, вызванного COVID-19.

Действительно, рынок элитного жилья в крупных городах продемонстрировал сильнейший отскок после кризиса 2008 года, а курортные районы начинают следовать его примеру, говорится в отчёте Christie’s International Real Estate за 2019 год. Этот отчёт предшествует текущим условиям, поэтому его стоит прочитать в качестве приблизительного руководства. Неясно, как последствия пандемии повлияют на рынок недвижимости в курортных зонах, да и во всех остальных местах тоже, если уж на то пошло.

Помимо правильного выбора города, инвесторы должны подумать о покупке недвижимости, которая будет привлекательна для отдыхающих семей, считает Фитцпатрик.

«Это увеличит уровень заполняемости и рентабельность ваших инвестиций«,

– говорит он.

Брюс Тобиас, 22-кратный лучший менеджер по недвижимости агентства RE/MAX Sedona из Аризоны, отмечает, что туристические курортные направления высокого класса являются разумным выбором, при этом инвесторы должны искать недвижимость с потенциалом долгосрочной прибыли.

Читайте также 10 привычек успешных инвесторов в недвижимость

Гигантские ипотечные кредиты на элитную недвижимость

Хотя большинство покупателей элитной недвижимости предпочитает платить из собственного кармана, иногда люди также берут для этого огромные кредиты. Гигантские кредиты (также называемые джамбо-ипотекой) – это кредиты, суммы которых превышают лимит, установленный Федеральным агентством жилищного финансирования (Federal Housing Finance Agency, FHA).

Как правило, это сумма выше 510 400$; однако в некоторых регионах с более высокими ценами на недвижимость она ещё выше. По данным Bankrate.com, по состоянию на 15 апреля 2020 года процентная ставка по 30-летней фиксированной джамбо-ипотеке составляла 3,77% с APR 3,82%. Средняя ставка стандартной 30-летней фиксированной ипотеки: 3,63% с APR 3,84%.

Советы по инвестированию в элитную недвижимость

Если инвестирование в элитную недвижимость кажется вам подходящим вариантом, следует иметь в виду несколько важных моментов

  • Определите свои цели. Целью инвестирования в любой вид недвижимости обычно является получение дохода. Выбирая элитную недвижимость, подумайте о том, какой результат вы хотите получить. Например, если вы хотите получить быструю прибыль, стоит сфокусироваться на перепродаже. Если вы хотите получить долгосрочный источник дохода, можете рассмотреть вариант покупки элитного многоквартирного дома.
  • Определитесь с финансированием. Даже если у вас на руках есть достаточная сумма собственных денег, это не всегда лучший вариант. Например, для финансирования объекта, который вы планируете завершить в течение нескольких месяцев и перепродать, хорошо подойдёт банковский кредит.
  • Выберите подходящий рынок. Если вы инвестируете в недвижимость стоимостью больше миллиона, убедитесь, что рынок поддержит ваше решение. Обратите внимание на рынок труда, стоимость жизни, объекты-аналоги, средние доходы домашних хозяйств и экономические перспективы региона. Если это будет аренда, подумайте о трафике в течение года и в пиковый сезон.

Итог

Инвестирование в элитную недвижимость, благодаря своей материальной природе, может быть более интересным делом, чем инвестирование в ценные бумаги. Инвестировать в недвижимость можно многими способами, от строительства собственного дома до перестройки особняка или покупки загородной недвижимости. Вы можете пользоваться своим роскошным домом как резидент, отдыхающий или арендодатель. Кроме того, вы можете строить роскошные дома, которыми будут пользоваться другие люди.

Прежде чем вкладывать деньги, как следует изучите все аспекты, которые создают долгосрочную ценность в этом классе активов, чтобы получить наилучшую отдачу от инвестиций. И, разумеется, если вы покупаете не для того, чтобы жить там самостоятельно, убедитесь в достаточном спросе со стороны покупателей или арендаторов на вашу недвижимость.

Связанные термины

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Флиппер

Флиппер – это инвестор, который покупает акции, часто во время IPO, чтобы быстро перепродать их с прибылью, или который покупает и ремонтирует дома для перепродажи с прибылью.

Налоговое послабление (Abatement)

Налоговое послабление – это снижение уровня налогообложения для физического лица или компании.

Паевой инвестиционный фонд

Паевой фонд – это вид инвестиционного инструмента, который основан на портфеле акций, облигаций или других ценных бумаг и контролируется профессиональным инвестиционным менеджером.

Миллениалы: финансы, инвестирование и пенсионные счета

Основы того, что нужно знать молодым людям о финансах, инвестировании и пенсионных счетах.

Таймшер

Таймшер – это модель совместного владения недвижимостью для отдыха, в которой несколько покупателей имеют право на использование одной и той же недвижимости в разные моменты времени.

Статьи по теме
ИнвестированиеКриптовалюты

Что такое доходное фермерство?

Содержание1 Введение в новый тренд криптовалютной сферы2 Как работает «yield farming«2.1 Для получения прибыли инвесторы используют разные стратегии3 Как рассчитывается доходность4 Риски…
ИнвестированиеКриптовалютыОбзоры криптовалют

Инвестирование в TRON (TRX) – всё, что вам необходимо знать

Содержание1 Что такое TRON (TRX)2 История TRON (TRX)2.1 ICO TRON (TRX)2.2 Делегированный Proof of Stake (DPoS)2.3 Стекинг TRON (TRX)2.4 Отличия DPoS от…
ИнвестированиеКриптовалютыОбзоры криптовалют

Инвестирование в Cardano (ADA) – всё, что вам необходимо знать

Содержание1 Что такое Cardano (ADA)2 Чем интересен Cardano (ADA)3 Сценарии использования Cardano (ADA)4 Как работает Cardano (ADA)4.1 Масштабируемость4.2 Взаимная совместимость4.3 Безопасность4.4 Ouroboros5…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *