ИнвестированиеНедвижимость

8 ошибок, которых следует избегать инвесторам в недвижимость

Как добиться уверенности в том, что ваши инвестиции окупятся

Если вы только начинаете инвестировать в недвижимость, не ожидайте, что станете экспертом в одночасье. Да, вы можете зарабатывать деньги, покупая и продавая недвижимость, но для этого нужны знания, решимость и мастерство. Знание нескольких классических ошибок, которые совершают другие люди, начинающие инвестировать в недвижимость, поможет вам избежать их на своём пути. Ниже перечислены восемь самых распространённых ловушек.

Ключевые моменты

  • Новички в инвестировании в недвижимость, как правило, совершают ряд классических ошибок.
  • Важно начать с разработки стратегии инвестирования в недвижимость, чтобы согласовать свои приобретения с долгосрочными целями.
  • Обязательно выделите время на тщательную проверку района и конкретных объектов недвижимости, которую вы собираетесь купить.
  • Соберите команду профессионалов, в которую должен входить агент по недвижимости, адвокат и мастер на все руки, которые помогут вам добиться успеха.
  • Проведите тщательную оценку расходов, таких как ипотечные платежи, страхование, ремонт и содержание. Это обеспечит уверенность в том, что вы правильно рассчитали свои силы и можете позволить себе недвижимость, на которую делаете ставку.

Покупка без составления плана

Ни в коем случае нельзя сначала покупать дом, а потом решать, что же с ним делать. Когда рынок недвижимости растёт, трудно устоять перед желанием купить, но вы должны постараться. Прежде чем взять ипотеку или вложить свои деньги, вам нужно определиться с инвестиционной стратегией.

Какой тип дома вы ищете – для одной семьи или для нескольких? Он должен стать местом для отдыха или нет? Определите свой план покупки, а затем ищите объекты, соответствующие этому плану.

Экономия на исследованиях

Прежде чем купить автомобиль или телевизор, большинство людей сравнивают разные модели, задают много вопросов и пытаются определить, стоит ли модель, которую они рассматривают, своих денег. При покупке дома экспертиза должна быть ещё более строгой.

Для всех людей, использующих стратегии инвестирования в недвижимость, будь то индивидуальный домовладелец, арендодатель, перекупщик или застройщик, существуют свои факторы, которые необходимо учитывать.

Имеет смысл не только задавать много вопросов об объекте недвижимости, но и поинтересоваться районом (окрестностью), в котором он расположен. В конце концов, что хорошего в самом замечательном доме, если прямо за углом находится студенческое общежитие, известное своими ночными вечеринками со спиртным? Если, конечно, вы не нацелены на студентов-арендаторов.

Ниже приведён список вопросов, которые потенциальные инвесторы должны задать относительно объектов недвижимости, которые они рассматривают

  • Не находится ли недвижимость рядом с коммерческим объектом или не будет вестись ли долгосрочное строительство в ближайшем будущем?
  • Не находится ли объект недвижимости в зоне затопления или в проблемной зоне, где, например, проблемы с насекомыми?
  • Есть ли у дома проблемы с фундаментом или разрешением, которые необходимо будет решить?
  • Что в доме новое и что нужно заменить?
  • Почему домовладелец продаёт недвижимость?
  • Сколько предыдущие владельцы заплатили за дом и когда?
  • Если вы переезжаете в новый город, есть ли там какие-либо проблемные районы?

Попытки делать всё самостоятельно

Многие покупатели думают, что они знают все тонкости и могут провернуть сделку с недвижимостью самостоятельно. Возможно, в прошлом вы заключили ряд успешных сделок, но при падающем рынке процесс может идти не так гладко – и не будет никого, к кому вы можете обратиться, если сделка окажется невыгодной.

Инвесторы в недвижимость должны использовать все возможные ресурсы и поддерживать отношения с экспертами, которые могут помочь им сделать правильную покупку. В список потенциальных экспертов должен, как минимум, входить опытный агент по недвижимости, компетентный жилищный инспектор, мастер на все руки, хороший адвокат и страховой представитель.

Эти эксперты должны быть в состоянии предупредить инвестора о любых недостатках в доме или районе. Или, в случае с адвокатом, они могут предупредить вас о любых проблемах в праве собственности или праве пользования чужой землей, которые будут преследовать вас по пятам в будущем.

Читайте также 4 простых способа инвестирования в недвижимость

Пренебрежение покупкой местной недвижимости

Вам нужно изучить местный рынок, чтобы принимать решения о покупке, которые, вероятно, помогут вам получить прибыль. При том необходимо проштудировать данные о стоимости земли, стоимости жилья, уровнях запасов, проблемах спроса и предложения и многом другом. Исследование таких параметров поможет вам решить, стоит ли покупать ту или иную недвижимость, выставленную на продажу.

Недостаточное внимание потребностям арендаторов

Если вы собираетесь приобрести недвижимость, которую будете сдавать в аренду, вам нужно учитывать, кем будут ваши арендаторы – одинокими людьми, молодыми семьями или студентами. Семьи ищут район с низким уровнем преступности и хорошими школами, в то время как одиноким людям может быть важен доступ к общественному транспорту и развлечениям.

Если вы планируете купить жилье и сдавать его в аренду отдыхающим, важно учитывать то, насколько близко дом расположен к пляжу или другим местным достопримечательностям. Постарайтесь сопоставить свои инвестиции с типами арендаторов, с которыми вы, скорее всего, будете работать в этом районе.

Недостаточное финансирование

Хотя пузырь на рынке недвижимости в Северной Америке лопнул в 2007 году, все еще существует большое количество экзотических вариантов ипотеки. Цель этих ипотечных кредитов состоит в том, чтобы предоставить покупателям доступ к определённым типам недвижимости, которые они не смогли бы себе позволить при использовании традиционной ипотеки на 30 лет.

К сожалению, многие покупатели, выбирающие плавающие процентные ставки или кредиты типа «interest-only«, в конечном счете вынуждены поплатиться за это, когда процентные ставки начинают расти. Не позволяйте, чтобы это случилось с вами.

Убедитесь, что у вас имеется финансовая гибкость для осуществления платежей (если ставки растут) или резервный план для преобразования кредита в будущем в более традиционную ипотеку с фиксированной ставкой. В идеале нужно начать с ипотеки с фиксированной ставкой или заплатить наличными за свой инвестиционный дом, чтобы избежать этих проблем.

Переплата

Этот пункт связан достаточно сильно с проведением исследований. Поиск нужного дома может отнимать много времени и разочаровывать. Когда потенциальный покупатель, наконец, находит дом, который действительно отвечает его потребностям, он, естественно, стремится, чтобы продавец принял его предложение.

Проблема заключается в том, что обеспокоенные покупатели склонны приобретать слишком большое количество недвижимости. В итоге у них может появиться много проблем. Вы можете набрать слишком много долгов, после чего вам придётся выплачивать больше, чем вы можете себе позволить. В результате могут потребоваться годы, чтобы окупить инвестиции.

Чтобы узнать, не завышена ли цена на инвестиции вашей мечты, поищите, по какой цене в последние месяцы продавались аналогичные дома в этом районе. Брокер по операциям с недвижимостью должен быть в состоянии относительно легко предоставить эту информацию (особенно благодаря тому, что они имеют доступ к базе данных недвижимости).

Но в качестве альтернативы попробуйте рассмотреть цены на аналогичные дома в базах данных недвижимости или даже в местной газете. Логика подсказывает, что если дом не обладает уникальными характеристиками, которые могут повысить его ценность с течением времени, вы должны стараться купить объект по цене, соответствующей стоимости других домов по соседству.

Варианты всегда будут разные. Даже если процесс переговоров застопорится или что-то пойдет не так, всегда есть шанс, что следующий дом удовлетворит ваши потребности. Это просто вопрос терпения в процессе поиска.

Подумайте о своей отдаче от инвестиций. Возможно, вам будет трудно окупить свои затраты на высококачественный ремонт ванной комнаты, если в доме протекает крыша.

Занижение расходов

Каждый домовладелец может подтвердить, что владение домом – это не только платежи по ипотечному кредиту. Для инвесторов в недвижимость ситуация та же самая.

Существуют расходы, связанные с необходимостью содержать двор и обеспечивать работоспособность техники (например, духовки, стиральной машины/сушилки, холодильника и плиты), не говоря уже о расходах на установку новой крыши или внесение конструктивных изменений в дом. Вы также должны учитывать расходы на страхование и налоги на имущество.

Лучший совет – составьте список всех ежемесячных расходов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием дома, прежде чем вкладывать деньги в покупку.

Если вы планируете сдавать его в аренду, добавьте ежемесячную арендную плату к суммированным цифрам, так вы лучше рассчитаете рентабельность и поймёте, будет ли доход покрывать ваши ипотечные и эксплуатационные расходы. Это покажет вам, действительно ли вы можете позволить себе выбранную недвижимость.

Читайте также Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду?

Определение расходов до покупки недвижимости также имеет решающее значение для перекупщиков. Их прибыль напрямую связана с количеством времени, которое требуется, чтобы купить дом, сделать в нем всё необходимое и перепродать. В любом случае инвесторы должны обязательно сформировать такой список.

Они также должны уделять особое внимание краткосрочным финансовым расходам, штрафам за досрочное погашение кредита и любым издержкам, связанным с отказом от контракта (страхование или коммунальные услуги), которые могут возникнуть, когда дом перепродаётся слишком быстро.

Читайте также 10 привычек успешных инвесторов в недвижимость

Итог

Реальность заключается в том, что если бы инвестировать в недвижимость было легко, все бы этим занимались. К счастью, многих трудностей, с которыми сталкиваются инвесторы, можно избежать с помощью тщательной экспертизы объектов и надлежащего планирования до подписания контракта.

Связанные термины

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Сравнительный анализ рынка

Сравнительный анализ рынка – это изучение цен, по которым недавно продавались аналогичные объекты недвижимости в том же самом районе.

Объекты-аналоги (Comparables)

Объекты-аналоги применяются в методе оценки, в котором для определения стоимости актива используется недавно проданный аналогичный актив.

Займ FHA 203 (k)

Займ FHA 203 (k) предоставляет денежные средства, необходимые для приобретения, ремонта и связанных с этим расходов лицам, которые хотят купить и отремонтировать повреждённый дом.

Налоговое послабление (Abatement)

Налоговое послабление – это снижение уровня налогообложения для физического лица или компании.

Земельные активы заёмщика (Real Estate Owned, REO)

Земельные активы заёмщика (REO) – это недвижимость, принадлежащая кредитору (обычно банку или другому государственному учреждению) после того, как её не удалось продать на аукционе по продаже недвижимости должников.

Статьи по теме
ИнвестированиеОблигации

Как выбрать и купить облигации физическому лицу — полное руководство. Расчет доходности

Содержание1 Как работают облигации2 Плюсы и минусы облигаций2.1 Плюсы облигаций2.2 Минусы облигаций3 Сколько стоят облигации4 Как выплачиваются купоны по облигациям4.1 Дело в…
АкцииИнвестирование

11 главных конкурентов Starbucks в 2020 году

Содержание0.1 Сувенирная продукция1 Caffè Nero2 Costa Coffee3 McDonald’s McCafé4 Dunkin Donuts5 Caffè Ritazza6 Cafe Coffee Day7 Coffee Republic8 Dilmah Tea9 Kentucky Fried…
АкцииИнвестированиеТоп акций

Лучшие акции оборонных компаний на сегодня – и на будущее

Содержание1 Акции Boeing2 Акции Northrop Grumman3 Акции Lockheed Martin4 Акции Raytheon Technologies5 Акции General Dynamics Лучшие оборонные компании имеют долгосрочные программы, а…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *