ИнвестированиеНедвижимость

15 советов по покупке первой недвижимости для сдачи в аренду

Содержание

Владение инвестиционной недвижимостью несёт в себе как риски, так и выгоды

Подумываете о том, чтобы купить недвижимость и сдавать её в аренду? Недвижимость привела к успеху многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин считать её разумной инвестицией. Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми другими инвестициями, лучше как следует во всём разобраться, прежде чем вкладывать сотни тысяч долларов. Ниже перечислены важные моменты, которые вы должны рассмотреть и исследовать.

Основные моменты

  • Покупка инвестиционной недвижимости для получения дохода от аренды может быть очень рискованным предприятием.
  • Как и при покупке дома для себя, покупателю, как правило, необходимо внести первоначальный взнос примерно в 20% от стоимости недвижимости.
  • Домовладельцу нужно владеть большим количеством навыков, которые варьируются от понимания основных законов до умения починить протекающий кран.
  • Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если у вас какое-то время не будет арендаторов, или если доход от аренды не будет покрывать выплаты по ипотеке.

1. Подумайте о том, насколько комфортно вы будете себя чувствовать в роли домовладельца

Умеете ли вы обращаться с инструментами? Насколько хорошо вы справляетесь с ремонтом гипсокартонных перегородок или прочисткой унитазов? Конечно, вы можете позвать человека, который сделает это за вас, но за это придётся отдать значительную часть прибыли. Владельцы недвижимости, у которых всего один или два дома, часто делают ремонт самостоятельно, чтобы сэкономить деньги.

Конечно, ситуация меняется, когда вы добавляете в свой портфель больше объектов недвижимости. Лоуренс Перейра, президент компании King Harbor Wealth Management из Редондо-Бич, штат Калифорния, живёт на западном побережье, но владеет недвижимостью на восточном. При этом он не очень хорош в плане навыков работы руками, так что такую работу за него делают другие. Каким образом?

«Я собрал солидную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков«,

– говорит Перейра.

Этот вариант не рекомендуется для новичков, но как только вы освоитесь с инвестициями в недвижимость, вам не обязательно жить возле сдаваемых в аренду объектов.

Если вы не умеете пользоваться инструментами и не имеете много свободных денег, то роль домовладельца не очень хорошо для вас подходит.

2. Погасите все свои долги

Опытные инвесторы могут держать долги как часть своего инвестиционного портфеля, но средний человек должен избегать их. Если у вас есть студенческие кредиты, неоплаченные медицинские счета или дети, которых скоро нужно отправлять в вуз, решение купить недвижимость для сдачи в аренду может оказаться не самым оправданным шагом.

Перейра соглашается с тем, что осторожность является ключевым фактором:

«Нет необходимости заранее погашать долги, если доходность от вашей недвижимости превышает стоимость долга. Именно этот расчёт вам нужно сделать«.

Перейра тоже советует держать денежную подушку:

«Не ставьте себя в такое положение, что вам не будет хватать наличных денег для оплаты по долгам. У вас всегда должен быть запас прочности«.

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость, как правило, требует большего первоначального взноса, чем обычная жилая недвижимость, так как требования здесь более строгие. Те 3%, которые вам нужно было внести за дом, где вы сейчас живёте, не являются достаточной суммой случае инвестиционной недвижимости.

Вам понадобится первоначальный взнос как минимум в 20%, учитывая, что ипотечное страхование для сдаваемых в аренду объектов недоступно. Однако вы можете внести первоначальный взнос с помощью банка, например, взяв потребительский кредит.

4. Найдите хорошее место

Вряд ли вы захотите застрять с недвижимостью в районе, который находится в упадке, а не растёт или сохраняет стабильность. Город или район, где увеличивается население и осуществляется план возрождения, представляет собой хорошую инвестиционную возможность.

Выбирая выгодную недвижимость для сдачи в аренду, вы должны искать место с низкими налогами на недвижимость, хорошей школой поблизости и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, в районе с низким уровнем преступности и растущим рынком труда вы можете выиграть от увеличения числа потенциальных арендаторов.

5. Что лучше: купить за свои деньги или в кредит

Какой вариант выгоднее: купить недвижимость для сдачи в аренду за наличные деньги или финансировать приобретение с помощью ипотеки? Это зависит от ваших инвестиционных целей. Оплата наличными позволяет генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмём к примеру объект недвижимости, который стоит 100 000$.

С доходом от аренды, налогами, амортизацией и подоходным налогом человек, купивший его за наличные деньги, сможет получать 9500$ годового дохода.

С другой стороны, финансирование с помощью кредита может дать вам большую отдачу. Для инвестора, который выплачивает за дом 20%, а потом отдаёт 4% за ипотеку, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов прибыль составляет примерно 5 580$ в год. Поток денежных средств для инвестора получается ниже, но их годовая доходность инвестиций составляет 27,9% против 9,5%, которые получает покупатель дома за наличные деньги.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость кредита в 2020 году может быть относительно низкой, но процентная ставка по инвестиционной недвижимости обычно выше, чем традиционные процентные ставки по ипотечным кредитам. Если вы все же решитесь на покупку в кредит, ищите относительно низкий ипотечный платёж, который не будет слишком сильно съедать вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте маржу прибыли

Фирмы с Уолл-стрит, которые покупают проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5 до 7%, потому что им приходится платить зарплату персоналу. Обычные люди должны ставить себе цель в 10%. Оцените расходы на техническое обслуживание, которые составляют примерно 1% от стоимости объекта в год.

Среди других расходов стоит упомянуть страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество и ежемесячные расходы, например, на борьбу с вредителями и озеленение.

8. Купите страховку для арендодателей

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страховке для домовладельцев подумайте о покупке страховки для арендодателей. Этот вид страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту от ответственности на случай, если арендатор или посетитель получит травму из-за проблем, связанных с обслуживанием имущества.

Чтобы снизить расходы, выясните, позволит ли вам страховая компания объединить полис страхования арендодателя с полисом страхования домовладельцев.

9. Учитывайте возможность непредвиденных затрат

Съедать ваш доход от аренды могут не только расходы на техническое обслуживание и содержание дома. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации, например, повреждения крыши в результате урагана или разрушения пола в кухне из-за разрыва труб. Запланируйте откладывать от 20 до 30% арендного дохода на все эти расходы, чтобы у вас был резерв для оплаты ремонта.

10. Не пытайтесь урвать недвижимость подешевле с целью ремонта

Перспектива найти дом, который можно приобрести по выгодной цене и переделать для сдачи в аренду выглядит очень заманчиво. Но если у вас нет опыта, лучше не связывайтесь с этим.

Если вы не знаете подрядчика, который выполняет работу дёшево и качественно, или вы сами не имеете квалификации по части крупномасштабных улучшений дома, скорее всего, вы заплатите за реконструкцию слишком много. Вместо этого старайтесь купить дом, который продаётся ниже рыночной стоимости и нуждается только в незначительном ремонте.

11. Подсчитайте операционные издержки

Операционные издержки по вашей новой недвижимости могут составлять от 35 до 80% валового операционного дохода. Если вы берёте 1500$ за аренду, а на расходы у вас уходит 600$ в месяц, получается, что эксплуатационные расходы съедают 40% дохода. Для того, чтобы считать было ещё проще используйте значение в 50%. Если арендная плата, которую вы взимаете, составляет 2 000$ в месяц, вы заплатите 1000$ общих расходов.

12. Определите свою прибыль

Какую отдачу вы получаете на каждый доллар, который инвестируете? Акции могут обеспечить годовую доходность инвестиций в размере 7,5%, а облигации – 4,5%. Доходность в размере 6% в первый год работы в качестве арендодателя считается достаточно хорошей, особенно учитывая, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем выше будут ваши текущие расходы. Некоторые эксперты рекомендуют начать с дома стоимостью не более 150 000$ в перспективном районе. Кроме того, специалисты советуют никогда не покупать на продажу самый красивый дом в квартале, и то же самое касается самого плохого дома в квартале.

14. Изучите свои обязательства перед законом

Каждый, кто собирается купить недвижимость под аренду, должен ознакомиться с законами о арендодателях и арендаторах, действующими в его регионе. Важно понимать, например, права ваших арендаторов и ваши собственные обязанности в отношении залоговых вкладов, арендных требований, правил выселения, предотвращения расовой и религиозной дискриминации и многое другое, чтобы избежать юридических проблем.

15. Взвесьте риски и выгоды

Каждое финансовое решение заключается в взвешивании выгод и оценке прибыли в сравнении с потенциальными рисками. Есть ли для вас смысл в инвестировании в недвижимость?

Выгоды

  • Пассивный доход. Не считая первоначальных инвестиций и затрат на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть времени и энергии в свою обычную работу.
  • Ваш доход должен расти. Вы не просто получаете доход от аренды: если стоимость недвижимости увеличивается, ваши инвестиции тоже растут в цене.
  • Инвестировать в недвижимость можно с самоуправляемого счёта IRA.
  • Доход от аренды не включается в состав дохода, облагаемого налогом по программе социального страхования.
  • Проценты, которые вы платите по кредиту на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.
  • Если не рассматривать возможность очередного кризиса, цены на недвижимость более стабильны, чем цены на фондовом рынке.
  • Недвижимость – это физический актив. Инвестиции в акции или продукты Уолл-стрит не являются чем-то, к чему можно прикоснуться.

Риски

  • Хотя доход от аренды является пассивным, взаимодействие с арендаторами может быть непростым делом, если вы не пользуетесь услугами компаний по управлению недвижимостью.
  • Если ваш скорректированный валовой доход (adjusted gross income, AGI) превышает 200 000$ (для одиноких людей) или 250 000$ (для супружеских пар), вам нужно будет платить дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%, в том числе на доход от аренды.
  • Доход от аренды может не покрывать общую сумму ипотечного платежа.
  • В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки начнут падать или вам понадобятся наличные деньги.
  • Затраты на вход и выход могут быть очень высокими.
  • Если у вас нет арендатора, вам придётся оплачивать все расходы.

Читайте также Руководство по инвестированию в недвижимость

Итог

Ваши ожидания всегда должны быть реалистичными. Как и любые другие инвестиции, арендная недвижимость не всегда приносит большие ежемесячные выплаты, и выбор неправильного объекта может быть катастрофической ошибкой.

Подумайте о том, чтобы заниматься вашей первой недвижимостью с помощью опытного партнёра или сдавать в аренду свой собственный дом, чтобы проверить свои способности арендодателя.

Связанные термины

Арендодатель

Арендодатель – это физическое или юридическое лицо, которое владеет недвижимостью и сдаёт её в аренду арендатору.

Аренда жилой недвижимости

Аренда жилой недвижимости – это вид инвестиций в недвижимость, в котором более 80% дохода поступает от единиц жилья.

Загородные летние дома (Vacation Home)

Загородные летние дома – это объекты недвижимости, которые могут использоваться для отдыха или сдачи в аренду и находятся отдельно от основного места жительства владельца.

Что такое недвижимость «под ключ«

Недвижимость «под ключ» – это жилая недвижимость, которая может быть сдана в аренду покупателем сразу после покупки.

Эксплуатационные расходы (Maintenance Expenses)

Эксплуатационные расходы – это расходы, которые вы оплачиваете для поддержания имущества в хорошем состоянии. Квартиры, дома и кондоминиумы подразумевают определённые издержки, но кто их должен оплачивать?

Действительный валовый доход (Effective Gross Income или E-File)

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход от аренды плюс прочие доходы за вычетом затрат на простаивающие площади и кредитов на инвестиционную недвижимость.

Статьи по теме
ИнвестированиеФорекс

Что влияет на курс валют

Содержание1 Что такое курс валюты2 Что влияет на курс2.1 Итак, какие факторы учитывают, когда устанавливают валютный курс Курс валюты оказывает влияние на…
АкцииИнвестирование

10 лучших трекеров дивидендов – мониторинг дивидендных выплат

Содержание1 Десять лучших трекеров дивидендов – мониторинг дивидендных выплат2 Список лучших приложений для отслеживания дивидендов2.1 Personal Capital2.2 Robinhood2.3 Motley Fool2.4 Finbox2.5 Dividend.com2.6…
АкцииИнвестированиеТоп акций

7 лучших акций горнодобывающих компаний, рекомендуемых для покупки в 2020 году

Содержание1 Акции горнодобывающих компаний можно использовать как средство защиты от инфляции2 Wheaton Precious Metals Corp. (тикер: WPM)3 Newmont Corp. (NEM)4 Pan American…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *